Le 30 juin prochain, le 54e Congrès de la FPI se tiendra au Palais du Grand Large à Saint-Malo (35)*. Au programme ? Pascal Boulanger, Président de la Fédération, le rappelle : “le dispositif Jeanbrun est en vigueur depuis le 21 février. Ce congrès sera l’occasion de dresser un premier bilan de ses effets concrets et de tracer les prochaines étapes.” Mais, ajoute-t-il : “ la relance du logement nécessite encore une pièce essentielle : les maires bâtisseurs. Promoteurs et élus locaux débattront franchement des leviers concrets de la construction - permis de construire, urbanisme, fiscalité locale, ZAN, encadrement des loyers.”
Et de conclure : “pour que la relance devienne tangible, les élus locaux doivent y prendre toute leur part.”
De quoi aller demander à la Présidente de l’Association des Maires d’Ille-et-Vilaine (AMF 35), Marielle Muret-Baudoin, par ailleurs maire de Noyal-sur-Vilaine et Vice-Présidente au Pays de Châteaugiron Communauté ce qu'elle pensait de cet appel - “maires bâtisseurs, vous avez dit maires bâtisseurs ?”
Après nous être rendus au Groupe Pichet Pays-de-la-Loire où nous attendait son directeur régional Grand Ouest Yann Blondelle pour évaluer les premiers effets du dispositif Jeanbrun
Ouest Immobilier Neuf
Jeanbrun vs Pinel : quelles avancées voyez-vous dans le nouveau dispositif (1) ? Et jugez-vous que ses articulations - déductions, avantages, obligations – sont d’ores et déjà bien comprises ?
Yann Blondelle
Le Pinel était extrêmement simple à comprendre. Le mécanisme était immédiatement lisible : une part de la valeur d’acquisition du bien entrainait une réduction d’impôt selon un engagement sur 6, 9 ou 12 ans. Plus l’engagement était long, plus la réduction était importante : très simple.
Le dispositif Jeanbrun réintroduit, lui, la notion d’amortissement fiscal.
Le calcul est différent car l’amortissement vient générer du déficit foncier qui s’imputent sur les revenus globaux du ménage ou de l’investisseur. Cet amortissement peut s’étaler sur une durée de minimum 9 ans mais généralement combiné avec un loyer intermédiaire s’entend sur une durée de 15 ans plus longue que le Pinel.
Au final, cela entraîne bien une conséquence favorable sur l’imposition, mais le mécanisme est moins lisible et moins compréhensible au départ. Cela demande davantage de pédagogie de la part des conseillers commerciaux, avec des schémas et des modèles explicatifs très détaillés, notamment s’il faut créer une SCI pour bénéficier du statut de bailleur privé.
Cela nous amène à penser que le dispositif est moins accessible pour les nouveaux investisseurs que ne l’était le Pinel. Il va probablement davantage intéresser des investisseurs déjà qualifiés, ou des personnes ayant déjà un niveau de revenus relativement élevé.
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OIN
À vous écouter, ce serait finalement un dispositif “premium”, peut-être même trop premium par rapport aux objectifs visés ?
Yann Blondelle
Oui, c’est un peu cela. Ce que nous relaient les commercialisateurs, c’est que le dispositif est immédiatement lisible et intéressant pour des personnes qui ont déjà une culture de l’investissement immobilier.
Ce sont souvent des investisseurs qui connaissent déjà, par exexemple, le statut LMNP, qui ont déjà investi auparavant et qui arbitrent entre différents dispositifs permettant « d’écraser » leur revenu imposable.
Mais cela suppose déjà un niveau marginal d’imposition relativement élevé.
Cela ne veut pas dire que cela ne peut pas intéresser des primo-investisseurs, mais l’effet relatif est moins fort. Et surtout, pour que le dispositif soit réellement performant, il faut conserver le bien longtemps.
Or, ce qui faisait aussi l’intérêt du Pinel, c’était la possibilité d’arbitrages à des horizons relativement courts, à 6 ou 9 ans. Ce n’est pas du tout la logique du Jeanbrun.
OIN
Zoomons sur les trois grands objectifs : relancer l’investissement locatif, répondre à la pénurie de logements et encourager la rénovation énergétique du parc ancien. Est-ce que la hotte n'est pas trop... chargée ?
Yann Blondelle
Effectivement. Les niveaux annoncés étaient très ambitieux, avec plusieurs centaines de milliers de logements visés par an jusqu’en 2030.
Oui, l’ambition, pour ne pas dire la hotte, est probablement un peu trop chargée...
En revanche, il demeure utile qu’il existe un dispositif de ce type pour soutenir la rénovation et la remise sur le marché locatif du parc ancien rénové et soutenir la vente de logement neuf et performant auprès des investisseurs.
Mais je ne pense pas que l’on atteindra les volumes annoncés. Il faut aussi rappeler que, derrière cela, il faut financer les investissements et rester sur des prix « accessibles ».
Le Jeanbrun ne résoudra donc pas, à lui seul,
toute l’équation de la relance de l’investissement locatif.
OIN
Dès lors, quand le gouvernement évoque 2 millions de logements d’ici 2030 ( soit un rythme annuel de 400 000 unités, bien au-delà des cadences actuelles. 50 000 logements locatifs privés supplémentaires attendus dès cette année. 125 000 logements sociaux programmés pour 2026. NDLR) , cela vous paraît (ir)réaliste ?
Yann Blondelle
Cela dépend de ce que recouvrent exactement ces 2 millions de logements. Dans le neuf, la production de logement s’établit à 265 000 unités en 2025 tous types confondus. Donc, ce que l’on décrit ici reviendrait pratiquement à doubler ces volumes.
Ce volume semble peu réaliste dans le contexte que nous connaissons mais est nécessaire pour favoriser la mobilité résidentielle dont nos territoires ont besoin. Ce sont les jeunes, les jeunes couples, les ménages qui entrent dans le parcours résidentiel, mais aussi les seniors qui souhaitent quitter une maison pour des logements plus petits.
Le parcours résidentiel est bloqué.
Pour recréer cette mobilité, il faut produire davantage de logements locatifs, notamment des petites et moyennes typologies.
Le dispositif Jeanbrun participera probablement à cet effort, mais il ne suffira pas à débloquer le besoin massif actuel en matière de mobilité résidentielle.
OIN
Il est donc illusoire d'envisager présentement que le dispositif résoudra tout ?
Yann Blondelle
Tout à fait.
Et il faut ajouter un élément extérieur : le contexte international. Il vient aujourd’hui fragiliser la reprise immobilière avec une remontée des taux d’intérêt. Cette remontée des taux impacte directement le financement des investisseurs et des accédants en résidence principale.
Cela touchera moins les primo-accédants bénéficiant du prêt à taux zéro, mais pour les investisseurs, cela devient plus compliqué surtout s’il passe par une SCI, généralement affectée de taux plus élevé.
Nous avions pourtant retrouvé en début d’année une dynamique un peu meilleure, avec environ 30 à 35 % d’investisseurs dans les opérations. Le Jeanbrun venait soutenir cette reprise, les taux se maintenait.
Nous recommencions à retrouver une dynamique de vente, même si cela n’avait rien à voir avec le marché d’avant 2022.
Mais aujourd’hui, le contexte international fragilise à nouveau l’ensemble :
· Pour le financement de nos clients avec la hausse des taux
· Mais aussi par le financement de la construction elles-mêmes avec l’augmentation des matières premières notamment.
Il faut produire des biens qui restent finançables et accessibles.
OIN
On a le sentiment, année après année, qu'il devient de plus en plus difficile en France de parler de... relance immobilière. Encore moins quand le législateur l'envisage rapidement !
Yann Blondelle
Oui. Le métier de promoteur est un métier du temps long. Il demande aujourd’hui beaucoup de résilience.
Entre le moment où l’on signe un terrain et celui où l’on remet les clés, les délais ont peut-être doublé, voire triplé par rapport à il y a quinze ans.
Or le temps, c’est de l’argent, surtout dans un contexte économique fluctuant.
Nos interlocuteurs sont les élus des collectivités, les administrations et les services, dans un système et une organisation réglementaire qui ne facilitent pas l’obtention des autorisations de construire.
Pourtant, plus on va vite, plus on est capable :
· De maintenir des prix finançables,
· Et de livrer rapidement des logements aux habitants.
Aujourd’hui, les opérations commercialisées avec le Jeanbrun ne seront probablement livrées qu’en 2028 ou 2029 voire 2030, alors que les besoins existent dès maintenant.
L’immobilier fonctionne comme un paquebot : cela ne se manœuvre pas d’un simple coup de volant.
La question de la simplification administrative est centrale
pour nous permettre d’augmenter significativement la production de logement neuf.
OIN
Marielle Muret-Baudoin, de votre côté, quelle est votre première réaction quand le Président de la FPI affirme que la relance du logement devient tangible mais que les élus locaux doivent y prendre leur part, levant même le “tabou” du maire bâtisseur ?
Marielle Muret-Baudoin
Je pense que le sujet est plus complexe qu’il n’y paraît. Les maires doivent travailler à la fois avec les promoteurs immobiliers, mais aussi avec les habitants, qui restent au cœur des préoccupations locales. Personnellement, je n’aime pas trop le terme de « maire bâtisseur », car il renvoie souvent à l’image de grands projets et de grandes structures.
Aujourd’hui, l’urbanisme doit surtout être un urbanisme de proximité
qui tient compte de la qualité de vie des habitants et de leurs attentes.
Nous restons néanmoins des partenaires importants des promoteurs immobiliers, car les collectivités ont besoin d’eux. Ceci, alors même que nous avons encore la chance d’être un territoire attractif ici en Ille-et-Vilaine, même si nous observons une baisse de la natalité et une certaine forme d’attentisme de la population.
OIN
D’autant plus que vous devez composer avec de nouvelles contraintes réglementaires, notamment le Zéro Artificialisation Nette (ZAN). En quoi cela change-t-il la manière de construire ?
Marielle Muret-Baudoin
Le ZAN change profondément notre manière de penser le logement et l’aménagement du territoire. Pendant longtemps, les communes pouvaient s’étendre facilement en construisant sur des terres agricoles. Les promoteurs partaient d’une page blanche, développaient les réseaux et construisaient de nouveaux quartiers.
Aujourd’hui, ce modèle n’est plus possible. On nous demande de limiter l’artificialisation des sols et de repenser le renouvellement urbain en travaillant davantage sur les centres-villes et les friches.
Cela entraîne une augmentation des coûts et oblige à construire autrement.
Et c’est bien là que se situe toute l’ambivalence. Beaucoup de personnes rêvent encore de la maison individuelle, avec un terrain, de l’espace et une certaine tranquillité. Mais dans le même temps, elles ne souhaitent plus que l’on consomme des terres agricoles, que l’on densifie trop, dénature l’existant...
Or, si l’on veut continuer à accueillir de nouveaux habitants sans étendre les villes,
il faut densifier et parfois construire plus haut.
Cela provoque des crispations, car dès qu’un projet prévoit davantage de hauteur ou de densité, certains habitants craignent une transformation du quartier ou de l’identité de leur ville. La notion même de densité reste encore un sujet sensible.
OIN
Urbanisme à réfléchir, permis de construire à délivrer... Dans ce contexte, les crispations vont-elles croissant ? Les cahiers de charge sont-ils toujours plus lourds ?
Marielle Muret-Baudoin
Les communes définissent d’abord des zones constructibles à travers leurs documents d’urbanisme. Certaines zones restent limitées à de l’habitat individuel ou à des constructions basses, tandis que d’autres autorisent des immeubles plus élevés afin de continuer à accueillir des habitants.
Ces documents fixent également des règles précises concernant les logements sociaux, les stationnements ou encore les exigences architecturales.
Lorsque les projets respectent ces règles,
nous ne refusons pas les permis de construire.
Ensuite, il y a un dialogue important avec les promoteurs sur l’intégration architecturale, les accès, les aspects logistiques ou encore l’insertion du projet dans son environnement. Les maires et les promoteurs sont des partenaires qui doivent travailler ensemble.
OIN
Avez-vous le sentiment que les relations entre élus locaux et promoteurs se sont apaisées ?
Marielle Muret-Baudoin
Oui, globalement, les relations se sont améliorées, même s’il peut toujours exister quelques tensions selon les personnalités ou les projets. Dans l’ensemble, chacun comprend aujourd’hui qu’il faut travailler ensemble pour répondre aux besoins de logements tout en respectant les contraintes réglementaires et les attentes des habitants.
Les promoteurs que je rencontre sont généralement à l’écoute des demandes des communes
et nous partageons un objectif commun :
proposer des logements agréables, bien pensés et adaptés aux besoins des habitants.
Parce que le logement touche à quelque chose de très intime. La maison ou l’appartement représente à la fois un lieu de vie, une sécurité et une projection dans l’avenir.
Or, de plus en plus de jeunes rencontrent des difficultés pour se loger ou accéder à la propriété en raison de la hausse des prix et de la baisse du pouvoir d’achat. Beaucoup sont contraints de s’éloigner des centres urbains, ce qui entraîne des temps de trajet plus longs et des coûts supplémentaires.
Cette situation inquiète les familles dans leur ensemble. Les parents comme les grands-parents voient bien que les jeunes générations ont davantage de difficultés à devenir propriétaires. Et tout le monde n’a pas la chance de pouvoir compter sur une aide financière familiale.
C’est pourquoi je considère que l’accession à la propriété et la situation des primo-accédants constituent aujourd’hui des enjeux essentiels.
Nous devons veiller à ne pas éloigner les jeunes et les ménages modestes
de leur lieu de travail et de leur cadre de vie.
Yann Blondelle
De quoi souligner comment à chaque crise, nous apprenons les uns et les autres à avancer ensemble et à dire les choses sans doute plus frontalement et avec franchise. Car il n'y a pas de temps à perdre en effet.
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- Loi Jeanbrun et statut du bailleur privé : quelle différence ?
Ce que les investisseurs appellent communément la loi Jeanbrun est en réalité, sur le plan juridique, le statut du bailleur privé, introduit par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (L. n° 2026-103 du 19 février 2026, JORF n° 0043 du 20 février 2026). Ce dispositif est codifié sous l’article 12 octies du PLF 2026, aux alinéas i) et j) du 1° du I de l’article 31 du Code Général des Impôts.
Il doit son nom populaire à Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté la mesure dans le cadre du plan gouvernemental Relance Logement. Sur le fond, statut du bailleur privé et dispositif Jeanbrun désignent exactement le même mécanisme : un amortissement fiscal annuel en location nue, inédit dans l’histoire de la fiscalité immobilière française.
- À retenir sur les loyers Jeanbrun
Les plafonds de loyers varient selon la localisation du bien et la catégorie de loyer choisie
Le niveau social correspond à un loyer environ 15 % inférieur au plafond intermédiaire
Le niveau très social applique une décote d’environ 30 %, en contrepartie d’un avantage fiscal renforcé
Le respect de ces plafonds est obligatoire pour bénéficier de la réduction d’impôt Jeanbrun
La loi Jeanbrun permet ainsi de concilier optimisation fiscale, investissement immobilier responsable et accessibilité du logement, tout en s’adaptant aux réalités locales du marché.
