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Pinel+ : les modalités d’application du nouveau dispositif dévoilées

Publié le 30 Mars 2022 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Zoom sur le Pinel + dont les nouveaux contours viennent d'être précisés.
Un décret paru le 17 mars dernier a fini par officialiser les informations qui filtraient ici et là et ce depuis plusieurs mois déjà (on parlait alors du Super Pinel). Pinel + ou « nouveau » Pinel : quoi de neuf en réalité ? OIN fait le point et calcule avec vous

Réorienter les acteurs de la chaine vers des logements « plus verts, plus économiques et plus confortables » : pour rappel, les règles de ce nouveaux dispositif Pinel+ sont basées sur le rapport Girometti-Leclercq et son référentiel du logement de qualité.
La loi Pinel + permet en effet de conserver les taux de réduction d’impôt proposés par la loi Pinel actuelle mais en répondant à de nouvelles conditions, à la fois basées sur les performances énergétiques, sur la qualité du logement lui-même et sur sa localisation dans les zones prioritaires des villes éligibles Pinel ou zones ANRU.

A défaut, une diminution progressive des taux en 2023 et 2024 sera opérée et la réduction d’impôt, octroyée par celui qu’il conviendra alors d’appeler l’ancien Pinel, disparaitra en 2025. (1)

Des critères plus exigeants…

Le Pinel Plus commencera donc dès 2023 mais, attention, de nouveaux critères beaucoup plus exigeants sur la qualité du logement, rentrent désormais en ligne de compte.

Dans un premier temps, le bien devra se situer dans un quartier prioritaire de la ville admissible au dispositif Pinel. Cela réduit davantage le champ des possibilités, déjà limité par les zones. Pour rappel, le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1 qui sont les zones dites tendues.

Ensuite La surface minimale du bien devra être de :

·       28m² pour un appartement d’une pièce
·       45m² pour un 2 pièces
·       62m² pour un 3 pièces
·       79m² pour un4 pièces
·       96m² pour un 5 pièces

Les logements devront également avoir un accès extérieur systématique à surface minimal de :

·       3m² pour un T1 ou un T2,
·       5m² pour un T3,
·       7m² pour un T4,
·       9m² pour un T5.

Pinel plus : des critères environnementaux drastiques !

Si l’existence de "deux orientations différentes pour un appartement trois pièces et plus" sera désormais requise, pour profiter du Pinel Plus les logements devront aller « un peu plus loin que la norme environnementale générale du neuf » a souligné Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement.

D’après le décret du 18 mars, les logements neufs acquis en 2023 devront atteindre les seuils de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025.

Les logements neufs acquis en 2024 devront également respecter ce critère et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique.

Les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction doivent atteindre une étiquette B du diagnostic de performance énergétique.

Enfin, pour les logements acquis en 2023 ou 2024 mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, une disposition spécifique a été prévue. En effet, pour ces logements, les critères environnement sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A doit être atteinte.

En résumé, les logements éligibles seront plus grands, doublement exposés et plus performants. Mais il est déjà observé que tout cela viendra alourdir la facture, sans même dire que la rentabilité réelle de cet investissement sur le long terme est tout sauf acquise… le plafond de loyer imposé par la loi restant en vigueur
C’est pourquoi les professionnels du secteur alertent sur les répercussions négatives que cela pourrait provoquer sur le marché de l’immobilier neuf. A suivre donc…

Pour l’heure, il n’est pas encore trop tard pour investir via le Pinel en cours et bénéficier d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 63 000 € . A retenir que la date à prendre en compte est bien celle du passage chez le notaire et non celle de la remise des clés.

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(1) Le décret paru le 17 mars 2022 précise les conditions auxquelles il faudra se soumettre pour conserver les taux actuels. Faute de quoi, dans fait, les pourcentages de réduction commenceront à baisser dès 2023 de la manière suivante …

de 12 à 10,5 % pour un engagement de 6 ans
de 18 à 15 % pour un engagement de 9 ans
de 21 à 17,5 % pour un engagement de 12 ans

… Avant de diminuer une seconde fois en 2024 :

de 10,5 à 9 % pour un engagement de 6 ans
de 15 à 12 % pour un engagement de 9 ans
de 17,5 à 14 % pour un engagement de 12 ans

Seules deux exceptions justifieront le maintien des taux pleins dès 2023, sans recourir au nouveau dispositif :

Les logements qui seront situés dans un quartier dit « prioritaire » selon la politique de la ville ;
Les logements précurseurs pour l’application de la réglementation environnementale RE 2020 et qui respectent certains critères de qualité d’usage.