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"Le privé seul/ le public seul: ça ne marchera pas. Il faut construire ensemble"

Publié le 29 Juin 2025 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires. Sans rien céder sur leur engagement même en cette période !

14 juin 2025: Claude Jaouen, Maire de Melesse (35) et Gwenegan Bui, Directeur de Crédit Mutuel Aménagement Foncier lançaient les premiers travaux d’aménagement de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) du Feuil, créée par délibération du conseil municipal en date du 29 avril 2015. "Cette étape marque le démarrage concret d’un projet urbain d’envergure, porté par une volonté forte de la collectivité et de l’aménageur de concilier qualité de vie, mixité sociale et respect de l’environnement" ont fait alors valoir les deux hommes.

De fait, pensé pour favoriser la mixité sociale et générationnelle, le programme résidentiel ( 500 logements à terme !) prévoit une large variété de typologies et de formes d’habitat (1) sur laquelle revient pour nous Gwenegan Bui. Concertation en amont avec les habitants, refus de "ghettoïser" telle ou telle population, négociation bien pensée avec la Collectivité, un oeil sur le ZAN (et la pédagogie qui devra l'accompagner dans les nouveaux projets) , un autre sur les changements d'habitudes impératifs à prendre (entre acteurs privés/publics... mais aussi au sein de la Profession ! ) : réponses sans fard !

OUEST IMMOBILIER NEUF

Cette ZAC est présentée comme une opération d'aménagement exemplaire, d'une véritable envergure, à l'aspect protéiforme... De quoi dire qu’elle se situe dans la fourchette haute de ce type d'aménagement ? Avec un vrai défi à relever ?

Gwenegan Bui

Un authentique défi, en effet, tout simplement parce que vous n'avez plus beaucoup de ZAC de cette ampleur sur nos territoires avec, dans le cas présent, 500 logements à terme ! La taille de ces opérations a en effet tendance à diminuer, encore plus dès lors qu’elles sont en extension urbaine, puisqu'on évolue aujourd'hui dans un périmètre législatif qui a mis en place le Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Ce qui impose alors d’avoir un œil et une attention très hautes concernant les exigences environnementales.

Au regard de cette opération - 500 logements - cela signifie que vous avez un rythme d'écoulement qui va aller jusqu’à 2035. Nous sommes engagés sur cette durée, avec un rythme d'écoulement pour le marché de Melesse et donc du nord de Rennes, à hauteur de 50 logements/an livrés. Cela nécessite une prévision, une modélisation, un accord avec la collectivité : elle devra être en capacité de livrer les services publics qui vont accompagner les bonnes conditions de vie des futurs habitants.

D’où un travail important de préparation qui passe par toute une phase de concertation - avec de bonnes et de mauvaises surprises que l'on découvre, et c’est normal - avant même les premiers coups de pelle engagés. Dans le cas présent, notre parti pris était la préservation du plus grand nombre d'arbres possible et assurer d’emblée une vraie qualité de vie.
Nous ne connaissons que trop l'enjeu qui pointe devant nous : malgré tous les efforts que l'on peut faire, la France va voir sa température augmenter de 4 degrés ces prochaines années ; les conditions de vie des habitants vont être de plus en plus complexes. Or, la présence de la nature, de l'eau... d'arbres a un impact immédiat sur les îlots de chaleur.

C'est vraiment le parti pris de ce quartier : comment on préserve la nature pour permettre une qualité de vie. Et si dans cette première opération, nous étions dans l'obligation opérationnelle de faire tomber 7 arbres, nous conservons la majorité et en replantons 300 ! Cela fait toute la différence ! Cela signifie concrètement que les 160 premiers logements qui sont inclus dans cette première tranche avec 60 terrains à bâtir et 100 logements collectifs privés et locatifs sociaux, auront un cadre de vie avec la nature qui sera exemplaire.

OIN
Sachant que la seconde chose la plus importante à vos yeux, c'est qu'il doit y avoir une mixité sociale. “Les ghettos de riches et les ghettos de pauvres, c'est la certitude que la société explose !” dites-vous...

Gwenegan Bui

C’est ce que nous ne voulons absolument pas. Ce qui nous différencie, c'est notre ADN mutualiste. Et je ne peux que saluer la collectivité locale animée de la même volonté. En conséquence de quoi, on a ici une typologie de construction, que ce soit des terrains à bâtir pour des maisons individuelles, du logement social mais aussi du logement libre qui doivent s'intégrer et s'harmoniser. Vous n’aurez pas ici, d'un côté, les terrains à bâtir avec les propriétaires et, de l'autre, les locataires aux revenus les plus faibles. Ce n'est pas ainsi que vous construisez un quartier qui doit être agréable à vivre aussi entre voisins. La question sociale, la question de l'accession à la propriété ou la question de la location ne doivent pas être une barrière. D’où notre parti pris en tant que Mutualiste qui tient à participer à son échelle à cette proximité et à ce changement de société.

OIN
On note dans ce sens que le projet a été co-construit avec les habitants : “concertation étroite avec les citoyens, sondage en ligne, réunion publique, ateliers participatifs”... De quoi entendre les attentes. Est-ce que cela apparaît toujours un peu besogneux, même si l’idée est de ne pas proposer un programme “hors-sol” ?

Gwenegan Bui

Mais c'est une exigence de la société dans laquelle nous évoluons ! Vous ne pouvez plus arriver avec le bulldozer, plaquer votre projet et avoir simplement une vision mercantile. Si vous voulez que les gens acceptent un projet, il faut l'expliquer, il faut être transparent. Et à cette fin, il faut prendre le temps. C'est-à-dire qu'il faut accepter de perdre aussi de l'argent, parce que le temps que vous passez à expliquer et parfois à modifier votre projet, cela n’est pas sans impact. Mais quel est l'objectif de quelqu'un qui construit un logement ? Ce n'est pas simplement calculer combien il va faire de marge.

Vous travaillez pour 50 ans, pour des gens qui vont habiter. Donc, votre objectif, c'est que les choses se passent bien, pour les familles qui arrivent, mais aussi pour leurs voisins déjà sur place. Si, lors de la construction d'un projet, vous arrivez avec des positions antagonistes entre les anciens qui disent « c'était mieux avant » et les nouveaux arrivés qui revendiquent « j'ai droit à tout parce j'ai acheté cher ma maison » -, vous êtes sûr que dans l'espace que vous avez construit, vous allez faire exploser les relations sociales.

Ce n'est pas cela l'action d'un aménageur. Un aménageur doit penser le temps long et aussi l'humain. Or, l’humain, c’est avant tout de la concertation, des échanges, parfois même des disputes ou des tensions, mais ce sont des étapes indispensables.

OIN
Qu'en est-il ressorti ? Entend-on toujours les mêmes choses (d’ordre sociétal, environnemental...) ou avez-vous noté des points d'alerte ou de vigilance propres à ce projet ?

Gwenegan Bui

Dans un projet comme celui-ci, on tombe forcément sur des imprévus. Par exemple, nous avons découvert une zone humide beaucoup plus vaste que prévu. Cela a eu un impact direct sur la rentabilité du projet. Nous avons donc engagé de longs débats avec la collectivité pour gérer cette contrainte. Finalement, nous avons pris la décision commune de préserver les 5,5 hectares de cette zone humide. C’est une surface considérable, et cela a des conséquences importantes sur la gestion des eaux et la prévention des inondations. Par ailleurs, la collectivité a dû revoir à la baisse certaines de ses exigences pour trouver un compromis gagnant-gagnant.

Ce genre d’opération ne peut pas être un rapport de force où l’un impose ses conditions à l’autre.
Je me souviens d’un moment, un samedi matin, quand une personne est venue nous voir pour nous dire que ce terrain appartenait à sa famille. Elle nous a confié que ce que nous faisions était positif. Elle a accepté le travail réalisé par nos équipes, ce qui est rare. En général, perdre un terrain familial, c’est souvent un moment difficile.
Mais cette personne, une dame âgée, était heureuse. Elle a même été ravie d’apprendre que dans la foulée de la première phase du projet, plus d’une trentaine d’enfants allaient bientôt vivre là-bas. Cela signifie que la vie va revenir dans ce quartier, avec son lot d’activités et d’écoles. C’est là tout le cycle du logement et le rôle essentiel des collectivités locales.

OIN
Je reviens sur ce qui est vraiment impressionnant : à terme, ce sont 500 logements qui sont prévus, Comment aborder ce projet, à la fois sur le plan architectural et urbain, tout en évitant l’effet de masse ou concentration excessive ?

Gwenegan Bui

Ce qui est important à souligner, c’est que 50 logements par an, cela signifie que l’acteur principal, dans le cas présent Crédit Mutuel Aménagement Foncier, ne cherche pas à tout accélérer pour maximiser son profit immédiat. Il n’a pas “ surchargé” la première tranche pour s’enrichir rapidement, mais a plutôt fait preuve de patience, acceptant le temps nécessaire. En lien avec notre vision mutualiste, c’est une grande différence avec d’autres acteurs du secteur. Cet engagement sur le long terme est aussi un vrai avantage reconnu par les collectivités locales. On parle d’une quinzaine d’années, d’une cadence de 50 logements par an, avec un système transparent qui permet notamment de favoriser les primo-accédants en les classant selon un questionnaire bien pensé. Cela demande du travail, mais garantit une plus grande clarté dans le dispositif.

Ensuite, dans le plan de composition, on préserve les arbres anciens ainsi que les talus, ce qui oblige à intégrer les nouvelles constructions dans un environnement végétal déjà existant. Cela change beaucoup la donne. On ne fait pas un plan à l’américaine avec des rues rectilignes et perpendiculaires posées à plat. Ce n’est pas notre façon de travailler.

OIN
Pour en revenir à l’écriture du projet, je vois que la première tranche comprend “160 logements, 60 terrains à bâtir, et 100 logements collectifs, dont certains en locatif social, répartis sur six bâtiments qui ne dépasseront pas deux étages plus un comble”. Ce sera le point culminant de ce qui sera construit, évitant ainsi des hauteurs excessives ?

Gwenegan Bui

Le nombre d’étages est toujours un sujet sensible dans les communes, mais il faut rappeler que c’est d’abord réglementé par la loi, donc on ne peut pas faire n’importe quoi. De plus, la hauteur des bâtiments est aussi pensée en fonction de la taille des arbres et de l’intégration paysagère, ce qui permet de construire du R+2 avec un style architectural qui s’intègre naturellement dans le paysage. Cela facilite aussi l’acceptation sociale, car malgré les craintes récurrentes, il n’est pas question de construire des tours.
Ce “mythe” des tours de grande hauteur est donc déconstruit, grâce au temps pris pour la concertation et à une explication claire : ce ne seront pas des immeubles de 10 étages.

Peut-être qu’à l’avenir, avec l’accélération de la politique de zéro artificialisation nette, les populations comprendront mieux les enjeux, et on passera peut-être de R+2 à R+3. Mais cela nécessitera beaucoup de pédagogie de la part de tous les acteurs du logement, qu’ils soient publics, privés, étatiques ou locaux. L’essentiel, c’est que ces changements soient acceptés par tous.

OIN
Donc faire accepter, c’est du temps et du débat. Vous me disiez en ouverture que pareil projet, à l’heure où le foncier devient rare, est on ne peut plus emblématique de ce que vous faites. Le ZAN, parlons-en. Lors de la reprise de l’examen en séance du projet de loi de "simplification de la vie économique", l'Assemblée nationale a approuvé coup le 28 mai dernier un recul du principe du "zéro artificialisation nette" (ZAN). Un motif à détente ?

Gwenegan Bui

Pas du tout. On est ici dans le “donnez-moi encore cinq minutes, Monsieur le bourreau !” S’il y a quelques assouplissements sur le calendrier, je prends bien sûr ...Il n’en demeure pas moins que la question de l’artificialisation des sols, reste un vrai sujet pour l’ensemble de l’humanité, avec un grand H. On ne peut pas continuer comme ça, ad vitam aeternam, à s’étendre. L’objectif, doit rester équitablement fixé à 2050. C’est un cap qu’il faut atteindre rapidement, dans une logique de consensus. Et ce consensus ne peut s’établir que si les acteurs arrêtent d’être chacun dans leur silo. Le renouvellement urbain, c’est deux ans de projet de plus et 20 % plus cher en moyenne, sans compter les imprévus : problèmes économiques, pollution, recours de voisinage…
Voilà la réalité.

Donc si on veut vraiment reconstruire la ville sur la ville, il faut que tous les acteurs s’engagent. Il faut travailler sur la fiscalité - c’est le rôle de l’État. Il faut aussi réduire les délais - là, c’est aux collectivités d’agir. Est-ce normal qu’un permis mette quatre mois à être instruit ? Ne pourrait-on pas le faire en deux ? Car le temps, c’est de l’argent, et ça compte énormément pour les acteurs privés.

Et puis les acteurs privés aussi doivent interroger leur modèle économique. Pendant des années, il a été très florissant. Le privé seul/ le public seul: ça ne marchera pas. Il faut que les uns et les autres fassent un pas, et qu’on construise ensemble les réponses aux problématiques de logement. Cela veut dire peut-être augmenter un peu la hauteur des bâtiments mais aussi reconquérir des espaces déjà urbanisés, pour recréer du terrain à bâtir.
À un moment, tous les acteurs doivent arrêter de penser que c’est l’autre qui a tort. Il faut aller chercher collectivement les solutions.

Dès lors, si vous vous projetez, si vous faites de la vraie prospective, vous vous demandez alors à quoi ressemblera demain la construction de la ville sur la ville, et la place du logement dans cette ville des citoyens. Il faut commencer à y réfléchir. Et cela exige des moyens financiers, de l’intelligence collective, des modifications législatives et fiscales, et des changements de posture.
Et à mon sens, le changement de posture est bien plus compliqué que le changement fiscal.

OIN
Dans ce contexte, êtes-vous plutôt optimiste ou encore réservé quant à la reprise du marché ? Sachant que bon nombre d’acteurs du secteur ne voient toujours pas le retour de l’investisseur : de quoi lancer/financer des programmes et... loger les personnes. Et quid du primo-accédant : reprend-il le chemin des banques ?

Gwenegan Bui

Vous dire que nous sommes totalement confiants, ce serait ignorer la réalité du marché, notamment sur le nombre de crédits délivrés pour l’immobilier. Ce nombre reste faible, c’est vrai. Cela dit, nous constatons un regain d’intérêt. Sur les terrains, sur les appartements que nous avons en commercialisation, c’est réel. Nos chiffres sont d’ailleurs bien meilleurs qu’en 2024, à la même période. C’est également le cas pour beaucoup de nos confrères. Mais nous ne sommes pas sur les mêmes dynamiques que celles des années fastes. On n’est plus dans une situation où tout partait, où tout se vendait très vite.
La raison en est simple : on ne retrouvera plus jamais des taux d’intérêt à 1 %. C’est terminé. On va durablement vivre avec des taux qui oscillent entre 3, 4, 4,5 %. Et s’il y a des dérapages géopolitiques cela peut avoir des répercussions immédiates sur les coûts du crédit.

OIN
Des répercussions géopolitiques sur le coût du crédit français ?

Gwenegan Bui

Évidemment, parce que si vous avez des incidents sur le détroit d'ormuz et que le pétrole ne peut plus passer, vous aurez un regain d'inflation. Et le regain d'inflation mène à l’augmentation des taux d’intérêt par la banque centrale pour réguler l’inflation. Dès lors à quoi assiste-t-on ? Trois mois plus tard, vous avez des augmentations de taux d’intérêt pour tous les acteurs privés, que ce soit pour l’immobilier ou pour les entreprises.

Pour le moment, on n’en est pas là. Les taux sont plutôt détendus, on est sur un plateau. On espère une année 2025 bien meilleure que 2024 mais on ne retrouvera pas les sommets des années folles. Ce qui amène les différents acteurs à devoir se réinterroger sur le modèle économique.

OIN
Alors que bien des promoteurs me disent qu’avec les normes et la réglementation, “c’est toujours des surcoûts qui nous tombent dessus »...

Gwenegan Bui

D’accord mais pour commencer je pose cette question : “et si on arrêtait la course à la charge financière?” parce que le foncier c’est bien la première brique de l’inflation des coûts ! La Profession a tout à fait raison sur l’inflation des normes. Mais les collectivités, elles répondent aux normes qui sont posées, qui sont demandées par les citoyens. Il ne faut jamais l’oublier.

Qu’observe-t-on encore en 2025? C’est la concurrence à coup de chéquier ! Avec pour corolaire, cette “logique” chez certains acteurs : “ dès que j’achète cher, de toute façon demain c’est le consommateur final qui paiera, parce que les taux d’intérêt lui permettront “d’avaler” l’augmentation des coûts. “

Sauf que ce /ce modèle c’est fini avec des taux d’intérêt entre 3, 4, 5 % . En conséquence de quoi, il faut qu’il y ait une réflexion collective sur ce qu’est le juste prix du foncier. Et cela veut dire que les acteurs économiques comprennent que cela ne pourra passer que par la collaboration et via une concurrence libre non faussée.

OIN
“Et sans se tirer la bourre”, pour reprendre l’expression d’une fine observatrice. Rebouclons à présent: ça y est, le programme dont nous parlons est certes programmé sur des années à venir, mais pour vous c’est sans doute déjà le passé. A quoi êtes-vous actuellement attelé ?

Gwenegan Bui

Crédit Mutuel aménagement foncier, c’est 13 agences en France. Donc ça part de Strasbourg jusqu’à la Bretagne, Nantes, Bordeaux et La Rochelle. Nous avons des opérations qui vont sortir à Périgny, du côté de La Rochelle, à peu près dans la même veine que ce que nous avons à Melesse.

Nous avons par ailleurs une très belle opération qui sort à côté de Nantes, au Bignon, toujours dans la même logique. Sachant que parallèlement, nous enclenchons un virage pour s’occuper de la requalification de friches. Si nous avons encore peu d’opération de renouvellement urbain à l’Ouest, en revanche, à Strasbourg nous travaillons sur le site logistique d’Heppner, ou encore à Annemasse où il s’agit de requalifier un quartier difficile sur lesquels les travaux vont démarrer.

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(1)

28% de logements sociaux,
17 % de logements en accession régulée,
Des parcelles viabilisées pour des projets de construction de maison individuelle,
De l’accession aidée pour accompagner les primo-accédants.

Photo de UNE
De gauche à droite :Frédéric Garault, Directeur d'agence, Crédit Mutuel Aménagement Foncier, Ludovic Coulombel, Vice-président d'Ille-et-Vilaine délégué à l'habitat, au soutien aux communes et au numérique, Gwenegan Bui, Directeur, Crédit Mutuel Aménagement Foncier Sophie Donzel, Directrice générale, Néotoa, Alain Mori, 1er adjoint à l'urbanisme et au développement économique, Ville de Melesse, Claude Jaouen, Maire de Melesse, Président de la Communauté de communes du Val d'Ille-Aubigné, Gaëlle Mestries, Vice-présidente d’Ille-et-Vilaine déléguée à la jeunesse et à la vie associative, Conseillère municipale déléguée aux Ressources Humaines, Ville de Melesse et André Crocq, Président du Pays de Rennes