Ouest Immobilier Neuf > Actualités du marché immobilier > "Il n’y a plus de dogme pour réussir ! La ville ne pourra se (re)faire qu’en jouant collectif"

"Il n’y a plus de dogme pour réussir ! La ville ne pourra se (re)faire qu’en jouant collectif"

Publié le 27 Octobre 2023 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires. Ce mois de novembre: la parole à Benjamin HAGUENAUER, Président de la FPI PdL

Le 16 octobre dernier, se tenait à Nantes (44) à l’initiative de la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Pays de la Loire la 20ème Cérémonie de remise des prix des Pyramides d'Argent. « Un moment privilégié pour que tous les acteurs impliqués dans la production de logements et bureaux puissent échanger dans une ambiance conviviale : promoteurs adhérents à la FPI ou non, collectivités, aménageurs, commercialisateurs de produits neufs, notaires, architectes, géomètres, bureaux d’études, professionnels du bâtiment, industriels, organisation et fédérations de ce secteur d’activité… »

Un événement « majeur », on l’aura compris, pour tous les acteurs de l'immobilier en Pays-de-la Loire… et plus encore cette année alors même que la Profession n’a cessé ces derniers mois de tirer la sonnette d’alarme ! De quoi faire le point en cette (presque) fin d’année avec Benjamin HAGUENAUER, Président de la FPI PdL

OIN
« Une totale et grave démission du gouvernement sur le sujet ! » Toute l’année 2023 aura été marquée aux yeux des acteurs de votre secteur par ce triste constat. Et d’insister : « le gouvernement se moque bien de voir les Français accéder à la propriété », notamment dans le Neuf, alors que les prix de l’Ancien explosent. Ceci dit : en cet automne 2023, entre l’abattement exceptionnel d’au moins 60% des plus-values pour les ventes de terrains dans les grandes villes et l’assouplissement sur le PTZ, voyez-vous enfin poindre une lueur d’espoir et des signes encourageants pour sortir de cette crise du logement ?

Benjamin Haguenauer

Belle question M. Marshall ! Vous rentrez dans le vif du sujet et je vous en remercie. Vous répondre « non » ne serait pas très efficace ou… constructif pour cet entretien, je le concède. Pour autant, j’aurai plutôt tendance à vous répondre que selon moi, l’Etat et le gouvernement n’ont pas le Logement dans leur ligne de mire, ni dans leur préférence. Leur but affirmé est bien de stabiliser voire de faire baisser l’inflation et, à cette fin, la quote-part de l’immobilier et du logement. On voit donc ici la volonté affirmée de faire baisser les prix des marchés du logement, composés principalement certes de logements anciens mais aussi de logements neufs. Les taux d’emprunt (ou financiers) ont fortement augmenté depuis septembre 2022 - quasiment un triplement - auxquels s’ajoute une baisse du pouvoir d’achat des ménages qui vient impacter leur budget de l’ordre de 20 à 30% …
Et voilà pour le contexte.

Si on cherche à présent quelques leviers positifs, notons en effet, le maintien élargi du PTZ, accompagné d’un changement de zonage : certaines communes passant en zone tendue, entrainant pour les locataires privés, la possibilité de pouvoir « libérer » leur logement avec un préavis plus court (1 mois). Cela permettant d’une part de fluidifier le marché de la location et, d’autre part, pour ces ménages, en fonction de leur ressource, d’accéder plus facilement à la propriété avec un montant de PTZ plus élevé.

Toutefois, nous Professionnels regrettons que le Pinel ne soit plus aussi attractif et soit annoncé pour mort fin 2024. Certes nous le pressentions et nous avions commencé à l’anticiper. Pour autant, nous gardions l’espoir un nouveau régime de défiscalisation verrait le jour… Or, je ne crois pas que ce soit dans les tablettes du projet de loi de finance 2024, ni les suivantes.
En conséquence de quoi, il va nous falloir, à nous promoteurs envisager notre métier sans régime de défiscalisation, c’est aussi clair que cela. C’est la fin des avantages fiscaux en faveur des investisseurs particuliers pour favoriser le développement des logements locatifs privés. (Rappelons que ces investisseurs sont eux aussi touchés par la hausse des coûts du crédit).

Ce qui est inquiétant, c’est que notre modèle économique qui était déjà très impacté par la hausse des coûts de construction et par les nouvelles normes environnementales, se voit à nouveau fragilisé par la baisse des ventes à investisseurs. Ces ventes à investisseurs sont un maillon essentiel dans le montage actuel d’une opération immobilière, principalement en phase de pré-commercialisation. Je m’explique. Pour lancer une opération de promotion immobilière le promoteur doit avoir un taux de pré-commercialisation de l’ordre de 30% à 50%. (Cette pré commercialisation permet aux banques de délivrer notamment la GFA -Garantie financière d’achèvement- qui assure pour l'acquéreur d'un bien immobilier neuf que son bien sera achevé, même en cas de défaillance ou de faillite du promoteur).
Jusqu’à maintenant ce sont les ventes à investisseurs qui font cette pré commercialisation, et qui permettent donc à une opération immobilière de se lancer.

Ainsi, sans cette pré-commercialisation, nous ne pouvons pas démarrer un chantier avec pour conséquence que les ménages ne seront pas en mesure de devenir propriétaire via un logement neuf.

OIN
D’où votre « alerte » récente, sous forme « d’alarme » ou de souhait urgent, tel que vous l’avez manifestée dans votre discours le 16 octobre ?

Benjamin Haguenauer

Ne plus forcément attendre de l’Etat, tel est le message que j’ai en effet souhaité faire passer lors de mon discours dans le cadre de la récente manifestation des Pyramides : « apprenons à travailler ensemble en local », au nom de l’emploi non-délocalisable, entre acteurs de la Promotion, de l’entreprise et de tout notre écosystème commun, mais également en co-construisant avec les collectivités et avec tous les acteurs territoriaux. Oui ! Apprenons à travailler ensemble sur notre territoire en vue de trouver les moyens de permettre à tous de se loger décemment, et ceci quelle que soit la situation, notamment financière, de chacun.

OIN
Mais en quoi est-ce nouveau ? Cette volonté commune était déjà affichée, non ? Aucun promoteur ne souhaite tourner le dos au « Politique » sur son territoire. Vous êtes tenus de travailler de concert…

Benjamin Haguenauer

Oui, sans doute y avait-il cette volonté, mais sans forcément la voir suivie de tous les effets attendus. Je crois que nous avons tous travaillé, chacun dans son secteur, un peu trop « le nez sur notre modèle » avec le prisme propre à chacun et ses objectifs.

Or, avec cette crise, notre objectif est partagé et commun, quitte à tous nous « tenir un peu par la barbichette ». La collectivité n’a pas forcément les moyens d’acheter les terrains pour y développer des opérations ; les promoteurs ne peuvent pas réaliser et faire la ville sans l’aval des élus et services d’urbanismes ; les bailleurs sociaux, très sollicités, et à qui il est demandé de mettre davantage de logements sociaux sur le marché n’ont ni les moyens financiers, ni humains.
Nous sommes donc tous interdépendants avec derrière nous toute la chaine du logement (maitrise d’œuvre, architectes, entreprises…)

Nous devons donc tous et collectivement nous mettre autour de la table en vue de trouver de solutions et de changer de modèle faute d’investisseurs pour opérer la pré-commercialisation. Je ne suis pas sûr qu’on les retrouve sur l’année 2024.

Il va donc (nous) falloir réfléchir à un autre modèle économique, avec un autre type de commercialisation, peut-être avec des clients différents : institutionnels, bailleurs sociaux, grands comptes… Et refaire aussi de notre métier un travail « ligne par ligne » en vue de revenir à des prix de vente compatibles avec les revenus des ménages, ce que nous n’arrivons pas actuellement à réaliser avec un marché bloqué.

OIN
Je lis que de plus en plus d’élus, pour revenir à eux, se rendent bien compte de cette quadrature du cercle : ne plus encourager les programmes (avec rétention de permis de construire), c’est ne plus pouvoir donner la possibilité aux nouveaux actifs de se loger sur un territoire, voire d’y travailler tout simplement. D’où doléances des entreprises. Et appauvrissement d’un territoire ! De quoi miser sur un « assouplissement » des consciences ?

Benjamin Haguenauer

Je ne dirais pas que le Politique était « raide » envers l’acte de construire. Cela dit, il avait sans doute une image faussée qui, elle, « s’assouplit » peut-être si je rebondis sur votre terme.

Car il n’y a plus de dogme pour réussir ! La ville ne pourra se (re)faire qu’en jouant collectif, j’y reviens, avec dans toutes les consciences, la prise en compte que le modèle économique du bailleur social est différent de celui du Promoteur mais qu’il va cependant s’agir de les faire mieux travailler ensemble car in fine l’enjeu est bien de permettre à de nouvelles opérations de sortir.

C’est en ce sens que j’ai le sentiment que les élus sont bien davantage à notre écoute. Ils savent que pour mettre en œuvre leur politique publique de logement, nous sommes là nous professionnels de l’immobilier à leurs côtés… Sauf que nous n’y arrivons pas en l’état actuel des choses. Il va donc falloir que le modèle économique soit modifié et sur ce point je confirme bien une écoute partagée car personne seul dans son coin n’a la solution. Et pour en revenir aux Pyramides, nous avons réuni à nos côtés dans l’après-midi les principaux élus des grandes métropoles de la région des Pays de la Loire, avec leurs services, et les 7 banques adhérentes à la FPI en vue de ré-expliquer certes les difficultés du marché auxquelles nous sommes confrontés, nous les Professionnels, le modèle économique du Promoteur…tout en faisant des propositions de leviers concrets aux élus.

Propositions pilotées par la FPI au niveau national en direction des parlementaires, que nous relayons en région avec les banques et le soutien du haut-commissariat à la stabilité financière.

OIN
Des propositions qui vont dans quel sens ? Avec quels leviers d’actions préconisés par vous ?

Benjamin Haguenauer

Un double sens : il s’agit tout à la fois de diminuer les coûts de construction et agir sur le foncier, les deux éléments les plus prégnants dans un bilan d’opération.

Alors, comment pouvons-nous agir ? Sur le coût de construction, nous avons beaucoup évoqué la question des mobilités avec la question notamment de la prescription du stationnement voitures, sachant qu’il représente une quote-part non négligeable dans une opération immobilière - jusqu’à 20% - et donc dans le prix final du logement.

Nous avons aussi évoqué le « hors site », autrement dit la construction industrialisée. Sujet travaillé notamment avec le Département de Loire-Atlantique.

Autre point : l’idée de faire les choses « étape par étape » et de ne pas surenchérir sur les normes environnementales, aujourd’hui déjà très fortes avec la RT 2020. Apprendre en marchant, c’est-à-dire atteindre le seuil actuel avant de viser celui de 2025, puis celui de 2028 et celui de 2031, sachant que la réglementation en France est l’une des plus ambitieuse d’Europe et qu’il faut aussi pouvoir accompagner les entreprises,les architectes, les bureaux d’études …
Sachant que faire se combiner le besoin nécessaire de logements pour tous avec l’ambition de « sauver la planète » et agir en faveur de l’environnement est incontournable.

Dans ce sens, sur le foncier, je n’arrête pas de le répéter : cessons de le gâcher. Cela veut dire quoi ? Tout simplement que c’est une denrée épuisable, le ZAN venant appuyer cette idée, avec par conséquent la question de son utilisation, en milieu urbain comme rural, la plus optimum possible. Donc, comment envisager une diversité de la production, une intensité, voire une densité parfois… Bref ! Accepter une verticalité en vue de permettre au sol d’être respirant et partagé.
La densité n’a heureusement pas toujours vocation à être synonyme de difficultés sociales comme on peut le déplorer dans des grands ensembles réalisés dans les années ’50, ’60 ou ‘70 !

Ce qui signifie bien changer notre approche et notre regard et faire œuvre de beaucoup d’accompagnement auprès de nos concitoyens. Car si on reconstruit la ville sur elle-même, si on la redensifie, c’est pour éviter que les ménages habitent à 40 km de leur emploi, avec nécessité d’un second véhicule, un bilan carbone à l’appui… C’est un vrai sujet.

OIN
Surtout quand on sait comment depuis 30 ans on a fait rêver la famille avec deux enfants sur la « maison-en-lotissement-avec 250m2-de-jardin + BBQ ». La faire réinvestir l’idée même de l’appartement en ville ou centre-bourg ne va être simple…

Benjamin Haguenauer

Or, ce n’est plus à mes yeux l’alpha et l’omega du bonheur familial. Constat que je fais d’autant plus qu’il m’amène vers un autre changement qui interpelle les élus, les collectivités comme les maitres d’ouvrage sociaux ou privés : celui de la réhabilitation ou comment faire avec « le déjà là ». Ne plus envisager un terrain à bâtir sur le modèle de la déconstruction/reconstruction mais opérer davantage un état de lieux avec diagnostic de l’existant. S’interroger par exemple si les m3 de béton coulés sont de qualité et peuvent être réhabilités, si les points structurels sont suffisamment solides pour envisager à la fois une réhabilitation/transformation en logements, avec le cas échéant une sur-élévation avec des modes constructifs souvent plus légers (en bois). Autant de sujets pris en compte par les promoteurs, qui intègrent une trajectoire 2030 pour ce qui concerne la quote-part de la réhabilitation dans leur modèle économique et leur chiffre d’affaires.

Sachant que de leur côté, certains bailleurs sociaux ont déjà fait un diagnostic de leur parc avec pour question (en tenant compte des réglementations de leur PLU) : de quelle hauteur ils pourraient surélever eux aussi leurs bâtiments sans oublier la mise aux normes des étages déjà existants ? De quoi conclure : bien des chantiers peuvent s’ouvrir.