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"Nous devons continuer à avancer et à faire ce que nous savons faire: notre métier"

Publié le 22 Septembre 2023 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires.
Ce mois de juin: la parole à Olivier Barraine, codirigeant du Groupe Barraine

« Un programme mixte ambitieux pour réinvestir l’entrée de la ville qui entend coupler habitat privé et social, résidence étudiante, activités tertiaires et de restauration au sein d’une même structure » (Portes de Guesnou - Livraison attendue en 2026)… Mais aussi, plus proche, la livraison en octobre du programme Opaline Autrement (Kerinou) : l’occasion était toute trouvée en cette rentrée de pousser les portes de Barraine Immo à Brest (29) qui a pour signature « L’immobilier en confiance depuis 1936 en Bretagne ».

Justement ! En cette année 2023 particulièrement chahutée pour la Promotion immobilière, comment cet acteur historique aborde-t-il la rentrée ? L’œil sur les chiffres, l’esprit en alerte : Olivier Barraine nous répond sans tabou sur les menaces qui pèsent sur le secteur. Sans rien perdre de sa détermination à entreprendre. Comprendre bâtir.

OIN
« Production de logement neuf en berne, recentrage du PTZ et mise au placard de 6 000 000 de logements avec la réglementation vont baisser l’offre et aggraver le mal-vivre » alertait cette rentrée Norbert Fanchon Président de Gambetta, très actif sur les réseaux sociaux. Et de votre côté, comment abordez-vous la rentrée ? Tout aussi pessimiste ?

Olivier Barraine

Comment j’aborde cette rentrée 2023 ? Studieuse assurément. Mais permettez-moi tout d’abord de revenir sur quelques points qui vont vous éclairer. Nous sommes un groupe familial et la 3éme génération avec mon frère Mathieu à tenir les rênes de Barraine Immo. Ancrés sur le territoire breton, plus précisément dans le Finistère (Brest) avec des valeurs auxquelles nous sommes attachés. Dans le Groupe, nous représentons quasiment tous les métiers de l’immobilier: transaction, gestion, syndic de copropriétés, location, promotion immobilière classique, avec construction, assistance à maîtrise d’ouvrage. Mais aussi de la maîtrise d’œuvre, de l’économie de la construction ou encore de l’aménagement de terrain à bâtir. Soit un panel assez large qui occupe au total environ 120 collaborateurs.

Si je fais à présent un focus sur la promotion immobilière, nous intervenons aussi bien sur du logement que sur du tertiaire, en Activité comme en Industrie.

À présent, si je reviens à votre question : où allons-nous ? Indéniablement le cap est fixé avec la volonté de mes équipes dédiées de construire une centaine de logements par an ainsi que 10 000 m2 de bureaux.

(vue d’architecte du programme Les Portes de Gouesnou. Crédit Argouarch Architectes Associés).

Notre métier, on le sait, est caractérisé par un cycle long : au minimum 4 ans quand tout est vendu, de l’acquisition du terrain à la production, mais on tend actuellement plus vers 5 ans. On veut maintenir cette ligne. Pour autant, je n’hésite pas à le dire : je pense que la Profession va rentrer dans le cœur de la tempête !
Je ne vois pas de sortie de crise avant fin 2024 là où certains voudraient la voir arriver en milieu d’année prochaine.

Nous avons bien produit à la sortie du confinement, et la filière de la construction a également profité du contexte favorable avec une augmentation significative des gros chantiers.

Aujourd’hui, la problématique que nous connaissons, c’est que nos clients - dans l’habitat neuf ou le tertiaire - sont financés avec difficultés… quand ils le sont !
Quand on voit comment un foyer, qui pouvait emprunter à 1% sur 20 ans il y a 4 ans, va se voir proposer à présent 4% voire 5% de taux d’intérêt sous réserve de 30% d’apport, c’est plus compliqué.

Le volet défiscalisation qui aidait à la production de logements ? Hormis certaines zones, Brest métropole n’est plus éligible, même si cela a été enclenché il y a déjà deux ans.
Nous allons donc produire moins et la filière construction risque d’être impactée, alors qu’elle ne l’est pas encore, ou dans une moindre mesure. Pour l’heure la filière est toujours occupée sur des chantiers gagnés il y a 1 an ½. Mais les choses vont changer malheureusement.

Ce qui reste préjudiciable à mes yeux, au regard de la politique du logement dans notre pays, c’est que tout le monde s’accorde à reconnaître un besoin de logement, « classique » comme en social. A côté de cela, la presse de cette rentrée ne cesse de pointer comment les étudiants ont du mal à se loger. Et on n’arrive pas à produire.
Soit de vraies questions politiques qui se posent et auxquelles il convient d’apporter des réponses. Il y a urgence.

OIN
La FFB annonce la destruction de 150 000 emplois d’ici deux ans avec des mises en chantiers à 303 000 unités au plus bas depuis 30 ans. Et si ce mouvement venait à toucher… les promoteurs et leurs salariés ? Un sujet encore tabou ?

Olivier Barraine

Ça n’est pas tabou pour moi. Bien sûr que l’on peut imaginer pareil cas extrême. Si on produit moins, nous sommes forcément impactés. Que faire quand la commande n’est plus là et que le Gouvernement ne fait rien et ne corrige rien de la situation. La bonne question à se poser pour l’ensemble de la filière restant : que veut-on engager en France alors qu’il y a besoin de logements comme de bureaux, avec en plus la volonté de produire des bâtiments moins énergivores ? Sachant que tous les acteurs - Etat, Région, communes, banques …- y vont de leurs contraintes, complexifiant notre métier. Nous essayons vraiment de nous adapter mais croyez-moi, cela reste compliqué.

OIN
Revenons à votre métier. A défaut de construire, on voit de plus en plus de vos confrères, certes encouragés dans ce sens, se pencher de plus en plus sur la réhabilitation de l’existant (théâtre, église…) augmenté de Neuf, le cas échéant. Un relai de croissance ou faute de mieux ?

Olivier Barraine

La réhabilitation ? Évidemment que c’est une piste sérieuse et ceci alors même que le ZAN nous l’impose. Aller dans le sens de la réduction de l’étalement urbain rentre dans tous les esprits. Cela ne me semble pas une aberration d’arrêter de consommer des terres agricoles. Nous y sommes donc tenus et il va falloir, non pas réapprendre à construire, mais apprendre à reconstruire la ville sur elle-même, à densifier…

Ceci dit, oui, c’est une compétence que nous maîtrisons de longue date mais que nous allons devoir de plus en plus mobiliser. Nous sommes déjà sur ce type de projet à Trebeurden (22) par exemple avec l’opération Nautica, ou dans Brest avec la réhabilitation de l’ancien siège d’Orange. À l’avenir, nous allons majoritairement œuvrer sur du renouvellement urbain. Ce qui ne veut pas nécessairement dire que l’on garde les quatre murs. Nous sommes contraints avec des normes thermiques (cf la dernière RT) qui fait que cela reste plus compliqué et plus cher - de l’ordre de 30% - d’adapter ces normes sur de l’existant. En revanche, quand vous tombez sur une maison avec un terrain de 1 000 m2 en centre-ville, vous pouvez réaliser une opération en renouvellement en R+4 avec une trentaine de logements. Je pense à notre opération de 2018 à Kerinou (photo ci-dessous) . C’est typiquement ce vers quoi nous devons tendre.

Et plus récemment, je peux vous citer l’opération Les Portes de Gouesnou, tout proche du Centre Leclerc, dans la zone de Kergaradec. A l’origine il s’agissait d’un foncier occupé par une dizaine de maisons étalées sur près d’un hectare.

OIN
Effet « wouah » et encore plus en 2023 dans la conjoncture actuelle, non ? J’imagine certains de vos confrères vous envier…

Olivier Barraine

Notre métier est à risque, cela fait partie de la règle du jeu. Je n’ai pas encore coulé 1 m2 de béton et cela fait 4 ans que nous sommes dessus ! Pour l’heure, je peux confirmer 50% en pré-commercialisation. Je suis optimiste même si on note comme tout un chacun un net ralentissement sur le marché Libre, avec la délivrance des crédits très tendu. Le cycle va donc être ici plus long sur la commercialisation.

De quoi appuyer : quelle que soit la conjoncture, nous devons continuer à avancer et à faire ce que nous savons faire : notre métier. Nous avons cette chance d’être bien ancré sur notre territoire, je le disais, avec une bonne connaissance des besoins et des acteurs. En outre, la maîtrise de l’ensemble des métiers de l’immobilier dans toute leur diversité nous permet sans doute de mieux tenir que d’autres acteurs et d’être capables d’apporter une réelle continuité de service dans l’accompagnement de nos clients… Et ceci alors que je me réjouis, au profit de toute la profession, d’observer que la Bretagne en général et le Finistère en particulier dont je suis amoureux, tirent leur épingle du jeu en termes d’attractivité.