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"Le vrai défi pour les promoteurs ? Arriver à proposer de la densité aimable"

Publié le 21 Décembre 2022 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires.
Décembre 2023: interview de Philippe Camus, Directeur général d'ATARAXIA. Franche et directe. Autrement dit: sans langue de bois, même si le programme L'Ile O Bois à Rennes (35) saura en jouer. Mais sans être pour autant l'unique nouvelle formule en matière d'Habitat... De quoi "déborder" sur l'éco-rénovation ? Découvrez ses réponses.

Ouest Immobilier Neuf
- Quel état des lieux établissez-vous en cette fin d’année, encore et toujours marquée par la difficulté désormais récurrente à loger les personnes ?

Philippe Camus

Il faut se garder de tout catastrophisme… même si je pense que nous sommes un peu au bout d’un système, autrement dit face à de nombreux éléments qui ne cessent de se combiner et qui ont marqué cette année.
Qu’observe-t-on en effet ? Globalement, une difficulté croissante dans les grandes métropoles à renouveler le foncier ; moins d’opérations en secteur aménagé et des difficultés en diffus pour sortir les opérations, du fait de mouvements d’oppositions sur les projets : citons les PLU toujours plus prescriptifs et souvent interprétés de façon baissière par les Villes…

Autre élément majeur de 2022 : la hausse des coûts de construction qui ne manque pas de peser sur les prix de revient et donc de sur les prix de vente. Avec, un autre élément majeur : la hausse des taux d’intérêt ! Résultat : là où la hausse des prix pouvait être « absorbés » par les prix de vente - les ménages réussissant à se financer dans des contions très favorables-, ce modèle est désormais révolu.

Nous voici donc face à une équation qui se complique. D’où la nécessité de se réinventer pour le futur.

OIN
- Précisément : sous quelles formes via quelles pistes pour la Profession ?

Philippe Camus

Il faut libérer autant que possible le foncier. C’est un vrai sujet, en étant parfaitement conscient que les métropoles ont des difficultés à le faire. Ce qui signifie essayer d’accélérer les délivrances de permis de construire et essayer de s’en tenir le plus possible au PLU sans réviser systématiquement les droits à construire à la baisse.
Ensuite, je pense que partout et j’insiste sur ce point, il faut essayer de simplifier les règles qui ne font qu’ajouter de la complexité sans amener de réelle plus-value sur la qualité des constructions.

Autant de leviers d’actions qui, à mes yeux, peuvent soulager la situation. C’est véritablement ce combiné qui permettra à tous, des collectivités aux promoteurs de pouvoir continuer à construire suffisamment de logements.

OIN
- Que pensez alors du mode d’habitat revu et corrigé ? Faut-il tendre indéniablement vers la ville verticale ?

Philippe Camus

Il n’y a sans doute pas d’autre solution que de densifier la ville existante. C’est l’enjeu du moment. Chacun s’accorde sur ce point avec un vrai consensus nourri de ce constat : on ne peut plus continuer dans le sens de l’artificialisation.
Je ne le cache pas, il s’agit ici d’un vrai défi pour les promoteurs : arriver à proposer de la densité aimable, en revoyant la conception des programmes et en travaillant de manière plus fine les qualités de chacun des appartements : vis-à-vis, intimités, rapport à la nature… Ceci implique d’ailleurs de s’engager dans des opérations qui contribuent à la renaturation de la ville.

Si nous voulons dans la Profession « balayer chez nous », reconnaissons que nous n’avons pas toujours été assez exigeants dans ce sens, alors qu’après la crise de la Covid, et ses périodes de confinements, les clients sont devenus très attentifs à la qualité des espaces extérieurs où l’on doit pouvoir respirer.

Tous ces points de vigilance font à présent partie de la feuille de route de tout promoteur, quel qu’il soit.

OIN
- Zoomons à présent sur L’Ile O Bois. Situé dans la ZAC Beauregard-Quincé à Rennes (35), et divisé en 3 tranches, l’Île Ô Bois proposera 111 logements, dont 39 maisons. « Une première pour Ataraxia ». Né de quel désir ?

Philippe Camus

Rappelons qu’il s’agit tout d’abord un AMI lancé par Territoire en lien avec Fibois auquel nous avons tenu à répondre car le sujet nous intéressait. Ataraxia a ainsi décidé de se lancer en proposant un immeuble qui aille au bout de la logique de la construction bois, ce qui est tout à fait unique ! Il s’agit d’un immeuble en R+7 en structure bois, c’est-à-dire répondant aux exigences incendie des immeubles dits « de 3ème famille », ce qui est vraiment innovant.

Nous n’y sommes pas allés seuls mais accompagnés de partenaires tous réunis
dès l’origine pour construire une réponse adaptée aux exigences du projet : les architectes, ADA’O + Liard et Tanguy, ainsi que l’entreprise mayennaise Belliard pour la charpente bois. Nous avons ainsi réalisé un travail collectif qui permet de voir ce chantier aujourd’hui lancé dans des conditions économiques satisfaisantes.

(pour découvrir en détail les attendus de ce programme
https://www.ataraxiapromotion.fr/fr/espace-presse/ile-o-bois-dossier-presse.html
NDLR)

Ce dont nous pouvons être ici fiers, c’est que la promesse d’origine a été parfaitement tenue. Si le soubassement et le noyau vertical pour ascenseur et escalier ne sont pas en bois, tout le reste l’est : façades, plancher et refends bois. Nous sommes bien allés au terme de l’objectif fixé.

Ceci posé, il s’agit pour Ataraxia d’un immeuble démonstrateur…

OIN
- Comment cela ? Vous pourriez ne pas le « répéter » même aguerris désormais à ce type de proposition ?

Philippe Camus

C’est un programme prototype. Fondamentalement, je ne suis pas convaincu qu’il s’agisse de la meilleure composition technique que nous puissions faire en immeuble collectif, même si, vous avez raison, cela nous permet d’apprendre. Mais la problématique de la sécurité incendie des immeubles collectifs en structure bois est telle que ce n’est pas LA solution adaptée.

Je pense en effet que l’avenir se trouve plutôt vers des solutions mixtes avec un critère simple : « le bon matériau au bon endroit », adapté en fonction des propriétés des matériaux. De quoi envisager de façon plus aisée la question de la sécurité incendie.

Dans le même sens, nos réflexions se portent sur la reconstruction et le recyclage urbain, autrement dit : l’éco-rénovation. Là encore, une piste très sérieuse à mes yeux pour l’avenir, qu’il s’agisse de transformer des bureaux en logements, de se pencher, de Rennes à Bordeaux en passant par Nantes, sur des espaces déjà urbanisés en entrées de ville, toutes ces zones intermédiaires avec des utilisations commerciales, industrielles ou tertiaire, parfois obsolètes… Autant de gisements de constructions potentiels.

J’y vois là un gisement pour la promotion immobilière. Les enjeux de la ZAN nous y amènent et de ce point de vue, nous avons à travailler de concert avec les collectivités et leurs élus pour réaménager ces espaces de façon vertueuse.

OIN
- Opération emblématique qui va dans ce sens : la rénovation du siège du Crédit Mutuel d’Anjou. Immeuble des années 30 qui fut le siège de Cointreau…

Philippe Camus

Exactement et en plein centre d’Angers. Il s’agit ici d’un bâtiment patrimonial remarquable pour lequel nous nous sommes accordés avec la Ville et l’architecte des bâtiments de France. Nous le rénovons de fond en comble, et finançons pour partie cette rénovation en construisant en surélévation quelques niveaux de logements en structure bois. Nous avons ici tous les ingrédients de la ville de demain :

multi fonctionnalité avec du bureau et des logements
forte utilisation de matériaux biosourcés
densification en cœur de ville
qualité de vie des espaces rénovés ou créés
Remise en état d’éléments patrimoniaux remarquables.

De quoi insister : Le renouvellement urbain au sens large est le grand chantier à venir dans lequel Crédit Mutuel Immobilier entend faire des propositions et apporter sa pierre !
C’est notre feuille de route !

Ataraxia, filiale à 100% de Crédit Mutuel Immobilier, réalise depuis 30 ans des programmes immobiliers de logements, dans l’Ouest de la France et en Centre Val de Loire.
Ataraxia, c’est plus de 30 ans d’expérience, 4 agences sur l’arc Atlantique, 50 collaborateurs, et plus de 350 logements livrés par an.