Dans la sinistrose ambiante, reprenons les fondamentaux d'un bon investissement immobilier. Soyons clairs, l'année 2014 a été décevante pour l'immobilier neuf. Pourtant, quelques signaux faibles ont créés des lueurs d'espoir sur lesquelles nous voudrions bâtir un plan de sortie de crise pour cette année.
1 - Les taux restent très attractifs
Tout d'abord, les taux sont au plus bas et même si une remontée est annoncée, elle restera légère et continuera à mettre sur le marché des financements incroyablement bon marché. Un premier signe positif factuel.
2 - Le déclic de la loi Pinel
Les évolutions liées à la loi Pinel tracent une voie nouvelle. La location aux ascendants est la bonne décision de cette loi. C'est quand même un axe de motivation très puissant pour investir ses économies dans l'immobilier e amorçant la vie du bien par une occupation sécurisée à ses enfants L'autre bonne nouvelle de cette loi, c'est son nom. Aussi inattendu que cela puisse paraître, la charge négative liée à l'appellation "Duflot" pouvait décourager certains investisseurs. Un facteur émotionnel pas si anodin.
3 - Un début de pénurie de logements
À force de construire moins, on va créer une situation de pénurie dans certaines zones. Même si cela ne concerne que quelques grandes métropoles, les premières évocations du mot pénurie créeront un choc psychologique qui pourrait signifier le redémarrage du marché.
4 - Et si la vente de l'ancien se débloquait...
On le sait, le cercle vertueux est brisé depuis plusieurs années. Tant qu'on ne peut pas vendre son bien, on ne réinvestit pas dans un nouveau projet. C'est le ressort classique du manque de confiance qui grippe toute la machine. Mais après cinq ans de baisse, les prix de l'ancien n'ont jamais été aussi attractifs. Les professionnels semblent admettre que les prix ne baisseront plus beaucoup, car il y a de grosses négociations à l'achat qui ajustent les négociations finales. L'acheteur attentiste va donc sortir du bois pour se positionner et l'effet papillon pourrait se propager jusqu'à l'immobilier neuf.
5 - Les banques ont besoin de prêter aux classes moyennes
On pense que les états-majors des grandes banques ont fermé les robinets. C'est faux, car les volumes de prêts sont restés élevés ces dernières années. Par contre, l'inégalité devant le financement s'est creusée. On ne prête qu'aux riches en ce moment. Mais cette stratégie a ses limites. Les établissements bancaires vont devoir assouplir leurs critères pour élargir leur champ de prospection. Une chance pour le marché et pour tous ceux qui se sont fait recaler en 2103 et 2014.
6 - Une bulle boursière
Si la bourse offre de belles opportunités en ce moment, le spectre d'une nouvelle bulle financière est fortement évoqué pour les mois à venir. La pierre ne redeviendrait-elle pas la valeur sûre d'investissement ?
7 - Les taux de rentabilité s'améliorent
Des prix en baisse, une demande forte de location, un abandon des lois de régulation de loyers, rien n'empêche le marché de s'auto-réguler à nouveau. Et que dit un marché dont la demande locative est très forte sur les biens récents ?
8 - L'écart qualitatif se creuse avec l'ancien
Les nouvelles normes techniques et notamment thermiques imposées au neuf vous permettent d'acheter aujourd'hui des appartements et des maisons dont les coûts d'entretien et de maintenance ont fortement chuté. Les notes de chauffage peuvent aller du simple au double entre le neuf et l'ancien et ça, c'est un argument de poids dans le budget d'un ménage.
9 - Les promoteurs ont élevé leur niveau d'exigence
Jusqu'en 2013, les promoteurs vous livraient des programmes dont les fonciers avaient été négociés en 2011, 2010, voire avant. Des prix d'achat encore élevés, des emplacements moyens... cette époque est révolue. Les programmes qu'ils vous proposeront en 2015 seront situés sur des emplacements négociés ces derniers mois. Ce n'est pas anodin et cela change beaucoup de choses pour les acheteurs. En effet, les promoteurs ont été beaucoup plus rigoureux dans leurs sélections d'emplacements ainsi que dans leurs réflexions architecturales. Mieux situés, mieux conçus, mieux négociés, les appartements neufs que les professionnels de l'immobilier vous proposeront en 2015 seront de qualité supérieure. Les hésitants seront sensibles à ce gain de qualité et de confort et seront enclins à sauter le pas.
10 - Une pause gouvernementale propice à la confiance
Rien n'est plus néfaste que l'incertitude. À trop tergiverser, nos gouvernants ont rompu la confiance et le marché immobilier a besoin de confiance pour avancer. Il n'y a pas de grandes décisions annoncées dans le droit et la fiscalité immobilière dans les mois à venir. Tant mieux. C'est l'occasion de retrouver des discours clairs et précis. N'est-ce pas ce que souhaitent les acheteurs ?
En conclusion, la vertu de tous ces signaux est qu'ils peuvent insuffler une bonne dose d'espoir. Le marché a besoin de liberté pour s'autoréguler. Le cumul de signaux positifs est possible. Si tout s'articule bien un choc de confiance peut s'amorcer et redonner une bouffée d'air frais salvatrice pour le marché de l'immobilier neuf. Alors, 2015, année de la reprise ?
