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Habitat...

Publié le 18 Avril 2025 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires. Sans rien céder sur leur engagement même en cette période !

"𝐍𝐨𝐮𝐬 𝐚𝐩𝐩𝐫𝐨𝐜𝐡𝐨𝐧𝐬 𝐝’𝐮𝐧 𝐦𝐨𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐜𝐡𝐚𝐫𝐧𝐢èr𝐞. Et pour la première fois depuis des mois, les signaux changent de couleur. Le chemin reste escarpé, mais les choses bougent enfin. Nous sommes entendus. Et, mieux encore : compris. La feuille de route annoncée par Valérie Létard au MIPIM marque un tournant. Simplification, statut du bailleur privé, normes environnementales, soutien aux maires bâtisseurs… 𝐥𝐞𝐬 𝐛𝐨𝐧𝐬 𝐥𝐞𝐯𝐢𝐞𝐫𝐬 𝐬𝐨𝐧𝐭 𝐞𝐧𝐟𝐢𝐧 𝐚𝐜𝐭𝐢𝐯𝐞́𝐬."

Ainsi s'exprimait en mars dernier Pascal Boulanger, Président de la FPI. Trop enthousiaste ? Il avertissait d'emblée : "Mais les intentions ne suffisent pas. 𝐈𝐥 𝐟𝐚𝐮𝐭 𝐦𝐚𝐢𝐧𝐭𝐞𝐧𝐚𝐧𝐭 𝐥𝐞𝐬 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐬𝐟𝐨𝐫𝐦𝐞𝐫 𝐞𝐧 𝐝𝐞́𝐜𝐢𝐬𝐢𝐨𝐧𝐬, 𝐞𝐧 𝐭𝐞𝐱𝐭𝐞𝐬, 𝐞𝐧 𝐫𝐞́𝐬𝐮𝐥𝐭𝐚𝐭𝐬." Quoi qu'il en soit, le même ne manquait pas, dans un autre message, de pointer :

C’est le moment d’acheter, parce que les taux d’intérêt sont redevenus bas, et que les banques, après une période d’attentisme, ont besoin et envie de prêter ;
C’est le moment, parce que le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’améliore, porté par des hausses de salaires et une inflation en reflux "

Et de saluer comment "face à la crise, les promoteurs se sont adaptés. Ils ont recentré leur offre, redessiné leurs programmes et construit des logements de plus en plus performants."

De quoi, sur la région Bretagne, aller à la rencontre de la Présidente de la FPI régionale Nolwenn Lam - Kermarrec également Présidente de Kermarrec Promotion

Réponses claires et franches !

Ouest Immobilier Neuf

Pascal Boulanger, Président de la FPI, se montre très optimiste ce printemps. Ses posts sur LinkedIn ne cessent de saluer comment tous les indicateurs sont au vert. De quoi comprendre qu’entre le législateur, les dispositifs, les banques… et les promoteurs, on observe enfin un alignement des planètes ?

Nolwenn LAM-KERMARREC

Une chose est certaine : nous voici dans une configuration où l’on observe effectivement une avancée sur des critères qui sont plutôt positifs et sur lesquels nous avions plus que besoin d'avoir quelques signaux politiques attestant enfin d’une certaine compréhension et conscience des enjeux. C’est notamment le cas avec la généralisation du PTZ depuis le 1er avril, l’exonération fiscale sur les droits de donation familiaux ou encore la possibilité pour les acquéreurs privés d’investir en LLI (logement locatif intermédiaire) avec une TVA à 10% via une SCI.

En conséquence de quoi, et même si notre profession ressent encore un début d'année assez contrasté en fonction des projets, il n’en demeure pas moins que la tendance est meilleure qu’en fin d’année dernière, notamment parce qu'on retrouve un peu plus de fluidité sur les propriétaires occupants et nous espérons que la mise en œuvre du PTZ depuis le 1er avril va continuer à accompagner cette reprise.

Ceci dit, ce qui va nous manquer pour que la reprise soit effective, ce sont bien les investisseurs ! C’est le principal bémol aux avancées que l'on a pu connaître : à l’heure actuelle, les décisions prises ne sont pas encore suffisamment favorables pour réenclencher la venue des investisseurs de manière massive.

OIN

Malgré la possibilité annoncée pour les particuliers d'acheter un ou plusieurs logements locatifs via une SCI ou encore la mise en place pendant 2 ans d'un dispositif de donation exonérée pour l'achat d'un logement neuf ?

NLK

Bien évidemment, tout est bon à prendre. Nous sommes favorables et soutenons tous les dispositifs dont les investisseurs peuvent bénéficier. On reste cependant ici sur des montages moins généralistes : le contexte de la donation n'adresse pas tout le monde et l'achat de LLI via une SCI nécessite également une prise en main, voire de la pédagogie. Mais ce sont des opportunités que les investisseurs doivent saisir et nous sommes là pour les accompagner.

Si ces dispositifs permettent, comme l’évoque le Président de la FPI Pascal Boulanger, un agrégat de « 1 plus 1 plus 1 », cela ne suffira pas à relancer effectivement la vente aux investisseurs de manière suffisamment conséquente pour à la fois répondre à la demande locative qui est pourtant extrêmement tendue.

OIN

Et dans ce sens, vous ne baissez pas les bras au sein même de la FPI Bretagne sur, je vous cite,
« le moyen de travailler autour d'un statut du bailleur privé, pour redonner effectivement de l'attractivité aux investisseurs » et ce, dans un marché qui a changé…

NLK

Nous avons besoin des investisseurs particuliers et individuels. Aujourd’hui, nous constatons malheureusement que le recours aux ventes en bloc s’amenuise, alors qu’elles ont permis pendant un temps de remplir nos objectifs de pré-commercialisations et de lancer les opérations. C'est logique : les structures, qu’il s’agisse des bailleurs ou de la Caisse des Dépôts et Consignations, n’ont pas des moyens illimités. Elles ont fait des acquisitions en bloc ces dernières années pour nous accompagner dans ce moment difficile, mais ont aussi leur propre logique de plan de charge, de fonds propres pour mener à bien ces acquisitions.

Très concrètement, certains nous disent désormais qu'ils n'ont plus la capacité à acquérir certaines typologies de logements avant 2028 ! Cela signifie que, d’ici cette date, on doit pouvoir compter sur un relais privé afin de marcher sur nos deux jambes : les propriétaires occupants d’un côté et l'investisseur particulier de l’autre. N’oublions pas que ce sont ces derniers qui accompagnent le plus souvent la pré-commercialisation du projet, lui permettant de sortir et donnant ensuite la possibilité aux accédants à la propriété de se projeter avec une date de livraison ferme quand les travaux ont démarré. Sans les investisseurs, c’est donc toute la chaîne qui est fragilisée.

Le LLI, qui permet aux particuliers via une SCI d’acquérir des logements destinés à la location en résidence principale (avec des plafonds équivalents au PINEL) avec une TVA à 10% et une défiscalisation annuelle équivalente à la taxe foncière, est un premier pas dans cette direction et une réelle opportunité dans ce contexte, mais cela demeure insuffisant à ce stade.

OIN

Comment comprendre dans le même temps, à lire la FPI, que « les promoteurs se sont adaptés », « qu’ils ont recentré leur offre » ? Je me souviens comment ici des promoteurs se décidaient à « attaquer » le marché des villes moyennes, parce que moins d’acteurs sur place, du potentiel économique, donc le besoin d’accueillir et loger les salariés…

NLK

Ce que nous observons - et qui permet de rappeler comment, ces dernières années, nous avons mis en place le dispositif PINEL-Breton - c’est que nous avons une configuration de notre territoire qui est différente de ce qui peut se passer ailleurs. Contrairement à une métropole comme Toulouse qui phagocyte quasiment l'ensemble de l'offre, notre région est attractive autour des métropoles mais aussi des agglomérations, avec des villes moyennes tout aussi dynamiques.

Autrement dit, quand on entend parler de « recentrage de l'offre », cela ne s’observe pas réellement en Bretagne, ce qui n’empêche pas de noter que certains marchés restent encore un peu compliqués. C’est notamment le cas de la Métropole de Rennes, parce que ces marchés étaient justement soutenus de manière importante par les investisseurs et que derniers ne sont plus pas là « en masse », alors même qu'il y a une tension locative absolument extrême !
Cela devrait pourtant garantir aux investisseurs une qualité d'occupation avec une garantie de location des logements, a fortiori avec le récent reclassement de Rennes en zone A, qui témoigne bien de la tension réelle du marché. Nous verrons avec le déploiement du BRS (Bail Réel Solidaire) comment le marché réagit à cette alternative d’acquisition et cela va incontestablement répondre à des besoins.

En conséquence, la Bretagne ne connaît pas cette configuration de métropolisation, ni du côté de l'offre, ni de celui des ventes. En réalité, chaque territoire se comporte différemment : certains peuvent évoluer plus ou moins à la hausse ou à la baisse d’un trimestre à l’autre, mais aucun ne centralise l’offre plus que les autres, c’est proportionnel et équilibré.

OIN

C’est plutôt une bonne nouvelle, non, cette forme de souplesse territoriale, voire de résilience ?

NLK

Oui, tout à fait, c’est un critère important qui doit rassurer nos acquéreurs et qui nous permet de rester très confiant sur la qualité de notre marché. Si les rythmes de commercialisation restent plus longs actuellement, ce n’est pas lié à la qualité de l’offre et manque de besoin sur ces marchés. La crise que l’on connaît est multifactorielle. Nous devons répondre aux enjeux de logement qui sont eux bel et bien présents sur l'ensemble du territoire. Ce qui peut par moment fragiliser la sortie des opérations entraîne le recalibrage de certaines et parfois l'abandon d'autres. Il faut voir les choses avec une grande finesse et nous restons agiles pour nous adapter à ce contexte.
Il faut aussi noter, en parallèle, que nous n'avons pas attendu la crise pour proposer des logements performants, dans le cadre d'une réglementation française et parfois locale qui est, il faut le souligner, particulièrement exigeante.

OIN

D’où la question des prix. Pour vous ils ne baissent pas. Tout simplement parce que c’était « le juste prix » ?

NLK

En effet, après deux ans et demi de crise on ne constate pas une baisse des prix significative sur le territoire, ce qui aurait d’ailleurs pu être vue comme une preuve par certains que les prix étaient gonflés par des promoteurs en recherche de profits, ce qui n’est évidemment pas le cas.
En réalité, vous vous doutez bien que si nous avions pu les baisser, nous l’aurions fait dès le début de la crise. Or, s’ils n'ont pas réellement baissé c'est parce que le prix de vente est le reflet du prix de revient de nos logements :

les coûts de construction sont élevés et reflètent à la fois l’inflation et l'empilement des normes et des contraintes. Si on peut être fiers de ces avancées et de la qualité de nos projets, nous restons d’ailleurs vigilants à ce que l’on cesse de rajouter de nouvelles strates à une législation déjà très importante. Aujourd’hui, le logement neuf français est le plus vertueux d’Europe, mais aussi le plus cher à construire.
les coûts du foncier restent élevés et tendent à monter, a fortiori sur un territoire attractif comme la Bretagne, sans même parler de l’impact du ZAN (Zéro artificialisation nette) qui rend les choses encore plus complexes en termes de développement.

OIN

Rebasculons du côté des signes encourageants : les banques rejouent le jeu, non ?

NLK

En effet, après une période de sevrage, qui a succédé à des années où la production était très importante - tant et si bien qu’en réalité s’il y a eu une forme d'atterrissage, elle a pu au départ être ressentie avec un peu de soulagement, qui s’est cependant vite transformée en inquiétude - les banquiers sont à nouveau dans des dispositions nettement plus favorables à l'égard des prêts à l'Habitat. Eux-mêmes étant aussi contraints pas leurs obligations légales.

Certains ont mis en place des mesures incitatives pour attirer de nouveau leurs clients, notamment les primo-accédants. Cette souplesse retrouvée est bienvenue. Elle peut être variable en fonction des opérateurs et des banquiers, bien sûr, car chacun a son propre mode de fonctionnement, mais on constate clairement leur volonté sur ce sujet.

Rappelons que pour les banques, ces prêts représentent un volet important de leur activité. Elles sont également conscientes que cela soutient tout un pan de l'économie sur lequel il faut être très attentif, parce qu’elle fournit un bien essentiel - le logement - mais participe aussi à créer des emplois qualifiés et non-délocalisables.

OIN

Dans le spécial Immo du 22 mars, Le Figaro zoomait sur l’Ouest notamment avec en intertitre « le marché se réveille et augure d'une très belle année 2025 » Sauf qu’un flash info sur BFM avertissait au sortir de l’hiver que les prix pouvaient remonter… Contradiction ?

NLK

Il ne faut pas faire de généralités, parce qu’il y a des variables importantes, ne serait-ce qu’entre Neuf et Ancien.
Personnellement, non, je ne vois pas les prix du Neuf remonter, tout simplement parce que l’intérêt des promoteurs, ce n’est pas de proposer des opérations qui ne se vendent pas !
Nous portons un risque sur le temps long pour dénouer une opération. Il faut comprendre que nous avons besoin de fluidité dans la commercialisation en phase avant travaux, pendant la construction et en évitant autant que possible les lots invendus à la livraison. Ces stades accompagnent des projets de vie et des besoins différents selon nos acquéreurs et nous sommes attentifs à ces rythmes-là. Sinon c’est l’équilibre financier du projet qui est en danger ! L’état d’esprit de la profession n’est évidemment pas de traduire un petit sursaut dans la demande par une augmentation des prix de nature à mettre en péril cet écosystème.

Ce qui fait fonctionner notre modèle économique, c'est que les opérations tournent, et à un rythme qui nous permette de continuer à en développer de nouvelles et de rester audacieux, parce que c'est malgré tout l'essence même de notre métier. Au final, nous voulons nous engager, continuer à croire au marché, à développer et mener des opérations sur nos fonds propres, à réengager de l'investissement… Tout cela nécessite que les opérations soient fluides.

OIN

Et quand vous dites qu'en Bretagne « on a de l'offre disponible, en conséquence de quoi donc il faut que nous soyons attentifs à notre positionnement sur le marché », doit-on comprendre que vous êtes on ne peut plus « au taquet » ?

NLK

Oui, tout à fait.
En Bretagne nous n'avons en réalité pas eu, contrairement à d'autres territoires, des politiques de l'Habitat mises à mal suite aux dernières élections. Dans d’autres régions, de grands bouleversements ont eu lieu qui ont mis à l’arrêt, parfois de manière pérenne, la délivrance de Permis de construire et l’émergence de nouvelles opérations. Ici, la relative stabilité du contexte politique local a permis de continuer à obtenir des permis, même s’ils sont certes plus délicats à mettre en œuvre pendant la crise…

Ainsi toute une offre est disponible, ce qui constitue une très bonne nouvelle ! Alors même qu’on observe partout une crise de l'accès au logement importante, une crise de l'offre locative importante… nous avons dans nos cartons de quoi répondre à ces besoins !

C’est aussi ce qui est frustrant, parfois, car nous savons que le besoin est réel et que l’offre commerciale est là. C’est pour cela qu'il faut absolument que l’on trouve le moyen d'embarquer l’ensemble de nos acquéreurs, propriétaires occupants et investisseurs, pour profiter de notre chance d'être sur un territoire qui est économiquement résilient, dynamique, attractif et répondre aux enjeux de notre Région.

OIN

Et je reboucle avec ce fameux investisseur privé : « le nerf de la guerre » alors qu’il a été mal perçu par les pouvoirs publics… Mais que sans lui, rien ne se fait…

NLK

L'investisseur privé a certes parfois mauvaise presse. Il ne faut pas oublier pourtant que c'est lui qui, avec le dispositif PINEL, a permis de mettre à disposition des logements locatifs à loyers encadrés, avec plafonds de ressources et donc avec une réelle tenue du marché.
Malgré cela, on a malheureusement observé, même au plus haut niveau de l'État (peut-être parce que ce ne sont pas des gens de terrain), une critique systématique de l’investisseur, vu comme un vil profiteur !

Dans les faits, dès lors que l’on discute ici avec les élus bretons, qu’il s’agisse des députés ou des exécutifs des collectivités, tous nous disent : « nous savons bien qu'on a besoin de ces investisseurs privés ». Et pour cause, ce sont ces derniers qui permettent ensuite de mettre sur le marché des biens de très bonne qualité pour des locataires qui aujourd'hui peinent - ou vont peiner - à se loger.

Aujourd’hui, faute d’avoir ces investisseurs, tout le parcours résidentiel se retrouve bloqué :

des gens qui pourraient à un moment donné sortir du parc social y sont bloqués
des chemins de vie sont complètement figés, empêchant un couple de se décloisonner, un jeune de prendre son autonomie, d'aller faire ses études…

C'est tout cela qui est bridé, et c'est extrêmement frustrant de voir qu'on a quelque part cassé un dispositif équilibré qui fonctionnait très bien.

OIN

Dernier signal ou messages à adresser au législateur ?

NLK

Croyez bien que les messages, nous les avons déjà envoyés ! Si nous étions écoutés, à notre niveau, cela se saurait !

Quoi qu’il en soit, en 2025, nous espérons pouvoir sortir de manière constructive de cette crise et surtout permettre à tout un chacun de trouver un logement quel que soit son parcours de vie et ses souhaits (devenir locataire du parc privé, du parc public, primo accédant, s’appuyer sur le BRS ou l’acquisition classique, acquérir une résidence secondaire, investir…)

L’un des problèmes, aujourd'hui, c’est que l’immobilier est taxé outre mesure. Le gouvernement a quelque part désorganisé complètement la vocation de l'investisseur qui, rappelons-le, ne correspond pas à l’image fantasmée qu’on entend parfois : ceux qui investissent le font une fois, peut-être deux ou trois dans leur vie, pour accompagner leurs retraites ou prévoir une donation future, bien souvent dans une commune qu'ils connaissent bien et pour laquelle ils savent qu'il y a des attendus de logements qui sont importants.

Il nous faut donc insister : les investisseurs sont des gens qui permettent à d'autres de se loger avec en plus, dans le cas du dispositif PINEL qui reste une référence, un cadre législatif sur les plafonds de ressources et sur les niveaux de loyers. C’est aussi le cas du LLI investisseur. Celui qui est capable de dire que cela n’était pas bien n'a rien compris à notre métier !

Il est grandement temps que l’on réunisse les bonnes personnes pour réfléchir autour des sujets du logement : des gens qui connaissent ses problématiques complexes. Nous, acteurs du secteur, en sommes parfaitement conscients, sauf que dès lors que l’on parle à des gens qui n’ont pas le bagage suffisant, qui ferment leurs écoutilles et veulent rester sur des idées reçues, on n'arrivera jamais à les convaincre !

L’important est donc de se concentrer sur ceux qui sont capables de comprendre
et sont comme nous en recherche de solutions, convaincus qu'on a besoin d’un vrai dispositif
pour produire suffisamment de logements pour loger les Français.