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"Les choses ne se simplifient pas ? C’est passionnant. A nous d’être agiles !"

Publié le 03 Avril 2023 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires.
Ce mois de mars: Parole à Patrice PINSON, Directeur régional Bretagne du Groupe Arc. Un observateur du marché qui, sans nier la situation du marché, voire ses tensions (surenchérissement du crédit, baisse des dossiers délivrés par les banques, frilosité des primo-accédants...) , entend bien dans le même temps ne pas verser dans la "sinistrose". La preuve avec Arboretum de Quince, programme (d'envergure) à présent lancé dans la capitale bretonne.

OIN
Quelle est l'aire de jeux du Groupe Arc en Bretagne en 2023 ?

Patrice PINSON

Essentiellement Rennes Métropole, la Côte d’Emeraude, mais aussi Vannes, Lorient et le golfe du Morbihan.
A côté de cela, depuis quelques années, nous réalisons des opérations dans des villes moyennes, Vitré par exemple, ou encore du côté de Quimper. Nous ne nous interdisons rien dès lors que nous sommes assurés d’un marché mature.

OIN
Faut-il voir aussi dans ce déploiement géographique une stratégie, entre relais de croissance, territoires moins saturés et moins de « sur promotion » sur place comme on peut parler de « sur pêche » ?

Patrice PINSON

Tout reste lié bien sûr au bassin d’emploi, à la démographie… Et au fait, il ne s’agit pas de le nier, que l’on dénombre moins d’opérations et/ou un nombre moins élevé d’acteurs sur place. Le nerf de la guerre dans notre métier reste bien l’emplacement et donc le foncier. On commence par lui pour bâtir un projet et ensuite étudier les coûts de construction. Tout doit être évalué de manière conséquente. D’où la nécessité de travailler de près et soigneusement avec les architectes pour optimiser ce qui est optimisable, en étant notamment performant sur le plan thermique.

OIN
Alors que les médias, voire votre Profession, ne parlent que de chute « drastique » de la demande et en appelle à la perpétuation et/ou réactivation de dispositifs (PLZ, Pinel, crédit d’impôts…), vous vous montrez plus nuancé…

Patrice PINSON

Nous avons en effet la chance de travailler en Bretagne, région dans laquelle la demande reste toujours forte. Et même si elle a un peu baissé, c’est sans commune mesure avec ce qui est observé en moyenne en France.
La demande est toujours là. Alors, oui, c’est vrai qu’on note un taux de désistement un plus important depuis un semestre, 12 % précisément sur le dernier trimestre mais, là encore - et je m’en réjouis -, c’est beaucoup plus faible que ce que certains de mes confrères observent : jusqu’à moins 25%.

Cela dit, je déplore comme tout un chacun les refus de prêts ou les conditions d’accès au crédit plus compliquées. Car nous savons tous que la hausse des taux réduit la surface potentiellement achetable à budget constant.

Pour en revenir aux dispositifs que vous citiez, je dirais que ce sont certes des leviers importants… mais qu’ils ne sont même plus à la hauteur du sujet !
Pascal Boulanger, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, en appelle souvent à un taux de TVA réduit pour le Logement. Je pense que c’est ce genre de pistes qu’il faut encourager, alors même que trop souvent le législateur et le politique ont tendance à ne raisonner qu’en terme de coûts que représente le logement : ils ne regardent que les dispositifs fiscaux et déplorent les manques à gagner.

C’est une grossière erreur ! Les recettes fiscales sont deux fois supérieures aux aides consenties.
Il ne faut pas oublier qu’au final un logement non réalisé ne rapportera rien !

OIN
De quoi comprendre que c’est aussi Bercy qui doit s’asseoir à votre table ? Pour que vous preniez ses économistes entre 4 yeux ?

Patrice PINSON

Ça n’est plus seulement à l’échelon du Ministère du Logement que les choses doivent se jouer. Il doit y avoir aujourd’hui une prise de conscience au plus haut de niveau de l’Etat. Certes, tout le monde doit composer avec des situations financières contraintes.

Il n’empêche qu’à mes yeux, le logement reste LA priorité. Parce que même si on peut parler à l’heure actuelle de quadrature du cercle, budgétairement parlant, il n’empêche que le Logement génère de l’activité, des rentrées fiscales je le disais… C’est donc un levier avec une industrie, qui plus est, non délocalisable.

Cela dit, je reste serein. La raison en est simple : le Groupe Arc existe depuis 1969. Des crises sévères, il en a traversé comme ses confrères. Je crois qu’il faut toujours être « dans le dur » pour voir les gouvernements enfin constater l’ampleur des problèmes et prendre alors les mesures qui s’imposent. D’autant plus que dans un marché de pénurie, quelles sont les personnes qui en pâtissent le plus ? Les moins aisés ! Et voir moins de transactions avec moins de gens quitter l’ancien pour aller vers le neuf, cela grippe l’ensemble du parcours résidentiel.

OIN
Envisager une baisse de la TVA : un moyen « d’agir » sur les coûts de construction sachant que la Promotion n’en répercute pas les effets sur les prix de sortie pour l’heure ?

Patrice PINSON

Il est vrai qu’en cours de chantier, on ne peut pas répercuter des hausses des coûts de construction.

En effet, au Groupe Arc, les marchés sont à prix fermes. Bien sûr, nous n’avons pas vocation à étrangler les entreprises, nous discutons toujours avec elles en cours de chantier. Mais la question cruciale, que tout acteur doit se poser, est bien plus : est-ce qu’on lance une commercialisation à un prix excessif sans vraiment cerner le prix de revient ou doit-on attendre le retour des entreprises ?

OIN
Pour envisager une réduction des coûts ?

Patrice PINSON

C’est plus qu’hypothétique : l’inflation repose certes sur la hausse des prix des matériaux qui fluctuent mais je pense que d’éventuelles économies seront compensées par la hausse du coût de la main d’oeuvre (à l’heure où les centres de formation sont plutôt vides), du coût lié aux nouvelles normes thermiques et du bas carbone, ou encore au nombre de bureaux d’études qui vont nous accompagner pour accéder à ces nouvelles performances.

OIN
Tout cela ne tend certes pas vers une désescalade des coûts…

Patrice PINSON

Il nous faut donc absolument trouver d’autres leviers à l’heure où les taux d’intérêt augmentent ; quid de l’intérêt manifesté à terme pour les investisseurs : l’immobilier va-t-il garder le même attrait ?
C’est une vraie question !

Les leviers que j’encourage dans une période où l’on souhaite des logements moins énergivores, avec moins de terrain ?
Dans le domaine du logement social, le BRS reste très intéressant à mes yeux. Rennes Métropole souhaite étendre ce dispositif au logement libre. Mais la dissociation du foncier ne peut marcher qu’à condition que cela s’accompagne d’une vraie décote du prix du logement.

Par ailleurs, dans les métropoles, l’un des leviers est le stationnement. Je pense qu’à l’échelle d’une opération d’aménagement d’ensemble, il faut sans aucun doute mutualiser et foisonner le stationnement dédié au logement et au bureau en vue de réduire cette contrainte. Les normes en la matière nous font parfois réaliser deux sous-sols qui n’apportent rien d’un point de vue architectural et coûtent cher. Une vraie piste même si je sais que les élus font face à des injonctions contradictoires.
D’un côté, ils veulent être vertueux et voir un maximum de leurs concitoyens emprunter les transports en communs, mais à l’échelle d’un quartier, des habitants dénoncent les voitures ventouses, et l’impossibilité de se garer et leur demandent… plus de places de stationnement !
Les choses sont complexes…

OIN
De quoi zoomer à présent sur Arboretum, très beau programme. Illustration même d’un projet parfaitement défini/évalué/aux cotes bien pensées?

Patrice PINSON

Arboretum, c’est en effet plusieurs types de produits avec une vraie mixité.
L’idée de départ ici ? Proposer dans cette opération neuve un maximum de strates du parcours résidentiel. Vous trouvez ici du PLUS vendu en VEFA à Archipel Habitat, du prêt locatif social dont nous assurons la commercialisation et la réalisation - nous sommes le 1er opérateur en Bretagne à s’être positionné sur ce dispositif il y a 18 ans – et évidemment du logement libre. Il sera vendu certes autour de 5000 euros m2, mais cela reste 1 000 euros de moins que ce qui s’observe à Rennes. Sans oublier des maisons, de 400 000 à 450 000 euros (alors que les prix affichés toujours sur la ville tournent autour de 538 000 euros en moyenne dans le neuf, l’ancien ayant de son côté quasiment rattrapé le neuf !

Comment procédons-nous pour arriver avec de telles propositions ? Tout est question de volume. Ce qui nous permet d’intéresser des entreprises qui vont mieux absorber leurs coûts fixes sur une échelle importante. Par ailleurs, nous avons monté cette opération avec Territoires, l’aménageur du site, et l’équipe d’architectes WOA/Anthracite Nous avons aussi intégré très en amont l’entreprise CCL pour les murs à ossature bois portant l’utilisation de ce matériaux biosourcé à 36 kg/m² habitable dans cette opération !
Par ailleurs, l’isolation renforcée nous permet d’être déjà en avance d’une réglementation (gains de 37% sur le Cep et de 35% sur le Bbio par rapport à la RT2020), et d’obtenir le soutien de l’ADEME
Dans les maisons notamment, avec triple vitrage, et la VMC double flux…
les habitants n’auront théoriquement, avec les bons usages, pas grand chose à régler en terme de facture de chauffage

OIN
Faut-il en conclusion dire ici qu’il faut plus que jamais voir BIG à l’heure où la ville doit se réinventer sur elle-même, en tournant le dos à l’extension urbaine ?

Patrice PINSON

Il est clair qu’il faut absolument verticaliser et là encore, ce n’est pas aisé pour les élus, sommés de ne plus consommer de terres agricoles et le moins de terres végétales possible … avec dans le même temps leurs électeurs qui ne veulent pas d’immeubles collectifs à côté de chez eux, en ville bien sûr !
Là aussi les chose n’ont cessé de se complexifier on le sait, entre les premières rencontres avec les riverains, l’obtention d’un permis… Tout cela suppose des concertations et (im)posent pas mal d’étapes intermédiaires
Les choses ne se simplifient pas ? C’est passionnant. A nous d’être agiles !