L'achat d'un appartement neuf pour louer attirer les investisseurs, grâce à la remise d'impôt de la loi Pinel. Mais ils sont souvent démotivés par la présence du plafonnement des loyers, qui pourtant n'affecte pas le rendement de l'opération. Voici l'exemple sur un investissement locatif dans une ville dynamique du Grand Ouest : Rennes.
Le point sur les loyers moyens à Rennes
Selon la dernière parution de l'Observatoire Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), le loyer moyen s'établit à
12,2 €/m² à Rennes. Il est en baisse de -0,9 % en 2015, et a augmenté moins vite que l'inflation de 2011 à 2015, à raison de + 0,3 %.
Si un particulier investit dans le locatif ancien, il devra donc vraisemblablement se cantonner à 12,2 €/m² afin de s'aligner avec les prix du marché.
Toutefois s'il choisit d'
acheter un appartement neuf à Rennes pour le louer en loi Pinel, il ne pourra pas dépasser un loyer de
10 €/m² car la cité des ducs de Bretagne se trouve en
zone B1. Au premier regard il s'agit d'un manque à gagner de 2,2 €/m², ce qui sur un T2 de 40 m² correspond à 1056 € de moins par an. C'est là que la remise d'impôt vient compenser ce déséquilibre, voire appuyer sur la balance en faveur de l'investisseur.
Achat d'un appartement neuf à Rennes : combien ça coûte ?
Lorsque l'on achète pour louer, il est préférable de se cantonner aux surfaces de trois-pièces et moins. Certains investisseurs préfèrent les T2 et T3, pensant ainsi pouvoir les récupérer à leur propre usage, ou à l'usage de leurs proches.
À titre indicatif, un T2 neuf au sein du
programme immobilier Nouvel Horizon, démarre à 156 500 € pour 42,30 m². Hors loi Pinel, l'investisseur pourrait louer aux alentours de
515 € s'il souhaite respecter la moyenne du marché, aujourd'hui établie à 12,2 €/m².
S'il décide de l'acquérir à travers la loi Pinel, il devra se limiter à
420 €/m², soit un manque à gagner de 1140 € par an. En revanche il bénéficiera d'une remise d'impôt annuelle de 2 %, soit
3130 €, et aura donc gagné un différentiel de près de 2000 €.
