Nous venons de vivre une parenthèse inédite dans le monde de l’immobilier neuf. Dans une situation qualifiée de crise, certains ont su entrevoir les opportunités offertes par un marché atone. Mais la tendance se renverse, la demande repart effectivement, entraînant dans son sillage plusieurs évolutions significatives qui vont peser dans quelques mois sur le portefeuille. État des lieux.
Attention au retour de balancier
Des taux historiquement bas, des prix serrés, un effort sensible des promoteurs sur leurs marges et une loi Pinel qui a trouvé son rythme : depuis deux à trois ans tous les critères étaient réunis pour rendre alléchant l’investissement dans le neuf. Mais attention au retour de balancier.
Les taux remontent
Depuis quelques semaines, les taux remontent légèrement. Rien de spectaculaire mais c’est malgré tout le signal de la fin prochaine des prêts à moins de 2% sur 20 ou 25 ans.
Les promoteurs se battent pour les terrains
Un autre critère, peu connu du grand public, c’est la guerre larvée que se livrent les promoteurs dans la recherche de fonciers à construire. Ils sont tous en quête de nouvelles parcelles pour répondre à la demande croissante. Cet engouement soudain donne lieu à des batailles de chiffonniers qui, inévitablement, font monter les prix d’achat des terrains. Cette augmentation se répercute évidement sur le prix de vente final au consommateur.
Les logements sociaux pénalisent l’acheteur « normal »
Les logements sociaux et la nouvelle mode des logements abordables donnent bonne conscience aux mairies. Certes, mais ce geste vers les revenus les plus modestes creuse un peu plus l’écart avec ceux qui n’entrent pas dans les critères, ne peuvent prétendre à aucune aide, paient plus d’impôts et achètent leur appartement jusqu’à mille euros de plus par mètre carré. Est-ce normal que, dans la même résidence, certains paient plus de 4 000 euros le mètre carré ce que le voisin de palier va acheter moins de 3 000 euros le mètre carré ? A un moment donné, ces acquéreurs diront stop à cette surenchère, au risque de gripper à nouveau le système.
Une pénurie de biens fin 2016 ?
La timidité des promoteurs en 2014 et 2015 va se sentir en cette fin d’année. En ralentissant le rythme des lancements de programmes ces dernières années, il était difficile d’anticiper le redémarrage du marché. L’inertie du métier et les recours quasi-systématiques de voisins sur les projets des promoteurs étirent le délai de mise sur le marché d’un nouveau programme. La forte demande qui s’annonce en fin d’année va se confronter à une offre limitée, autant de critères favorables à une tension sur les prix.
Un nouveau départ en 2017
Il y aura beaucoup de nouveaux projets en 2017, un nouveau gouvernement, et peut être de nouvelles lois favorables ou non à l’investissement immobilier. Mais demain est un autre jour, et nous vous conseillons de profiter encore pendant quelques mois des formidables opportunités qu’offre le marché de l’immobilier neuf dans l’Ouest.
